关于社区物业管理工作的调查报告9篇关于社区物业管理工作的调查报告 老旧社区引入物业管理的调研报告新形势下街道小区物业管理的调研报告新形势下街道小区物业管理的调研报告社区物业管理是城市管理的基础，在社区下面是小编为大家整理的关于社区物业管理工作的调查报告9篇,供大家参考。
篇一：关于社区物业管理工作的调查报告
旧社区引入物业管理的调研报告 新形势下街道小区物业管理的调研报告新形势下街道小区物业管理的调研报告 社区物业管理是城市管理的基础，在社区的建设与发展中扮演着十分重要的角色社区物业管理是城市管理的基础，在社区的建设与发展中扮演着十分重要的角色,与社区的文明创建工作构成了相互促进与社区的文明创建工作构成了相互促进, 相互影响,共同发展的互动关系。随着开发建设的推进及城中村改造步伐的加快，辖区内越来越多的农村集体土地被征收，农民房屋被拆迁，农民安置小区拔地而起，而安置小区情况特殊，与城市商品房相比显得有些先天不足，在物业管理等方面存在的问题较为突出，将会是街道下一阶段社区管理及提升城市管理水平工作的重点、难点和盲点，也是必须引起高度重视的一大社会问题。共同发展的互动关系。随着开发建设的推进及城中村改造步伐的加快，辖区内越来越多的农村集体土地被征收，农民房屋被拆迁，农民安置小区拔地而起，而安置小区情况特殊，与城市商品房相比显得有些先天不足，在物业管理等方面存在的问题较为突出，将会是街道下一阶段社区管理及提升城市管理水平工作的重点、难点和盲点，也是必须引起高度重视的一大社会问题。一、农安小区基本情况 90 年代末，随着浏阳河大堤拆迁，马王堆街道拉开了城中村改造的序幕，历经十多年的拆迁安置，由原来的马王堆乡改为马王堆街道，现街道下辖年代末，随着浏阳河大堤拆迁，马王堆街道拉开了城中村改造的序幕，历经十多年的拆迁安置，由原来的马王堆乡改为马王堆街道，现街道下辖 2 个行政村、个行政村、1 、 个社区筹备组、3 个社区.各村、社区共有农安小区各村、社区共有农安小区 36 个，总建筑面积约
为 为 1790000 平方米，共 5000 多套，入住约多套，入住约 15000 人，人口构成均以洗脚上岸的农民和省、市、区重点工程拆迁户为主，居民收入相对较低。安置房早期多为多层住宅为主，去年新桥村高层安置房的竣工，引领着我区村民安置进入高层时代。人，人口构成均以洗脚上岸的农民和省、市、区重点工程拆迁户为主，居民收入相对较低。安置房早期多为多层住宅为主，去年新桥村高层安置房的竣工，引领着我区村民安置进入高层时代。
二、农安小区物业管理的现状及问题二、农安小区物业管理的现状及问题 以前，农安小区一直没有配套的物管机构为他们提供服务，近年来，随着农安小区的物理工作越来越受到政府的重视，现街道以马王堆社区为例的农安小区基本采取以街道领导、社区实施、居民参与，单位赞助、政府奖励、街道补贴的大物管工作模式。在拆迁安置小区建设过程中，政府职能部门虽然对小区管理工作做了大量工作，使新建的农安小区基本达到布局合理、格调一致的要求，逐步完善水电管网、路网等基础设施，但是目前小区的大物管的管理费用大部分靠政府买单，没有居民业主自制管理机构，没有长效的管理体制，导致农安小区物业管理成为我街城市管理的低洼地带，出现了四难等问题。以前，农安小区一直没有配套的物管机构为他们提供服务，近年来，随着农安小区的物理工作越来越受到政府的重视，现街道以马王堆社区为例的农安小区基本采取以街道领导、社区实施、居民参与，单位赞助、政府奖励、街道补贴的大物管工作模式。在拆迁安置小区建设过程中，政府职能部门虽然对小区管理工作做了大量工作，使新建的农安小区基本达到布局合理、格调一致的要求，逐步完善水电管网、路网等基础设施，但是目前小区的大物管的管理费用大部分靠政府买单，没有居民业主自制管理机构，没有长效的管理体制，导致农安小区物业管理成为我街城市管理的低洼地带，出现了四难等问题。
1、物业费筹集难。目前全区没有一个农安小区物业管理费缴纳统一的标准，也没有相应的农安小区物业管理条例及办法，收费的标准等而是各个街道根据实际情况自行定夺；另一方面拆迁农民对有偿物业管理意识淡薄，总认为是政府拆了他们的房子，应该像以前未拆一样不用交物业费而享受政府的照顾，因此对缴纳物业费的抵触情绪很大，然而由街道承担物业管理费将成为街道一笔沉重的负担。且安置小区公用设备设施逐年老化，有些安置小区规划上先天不足，绿化、环卫、电力等基础设施普遍不完善。如新桥小区和新桥家园的水表改造问题，近几年因水管陈旧锈蚀、开裂渗漏，加之拆迁户私自接装，水塔又遭污染，居民不能正常用水，为保证居民生活用水，对小区进行水表改造，需要安装水表、物业费筹集难。目前全区没有一个农安小区物业管理费缴纳统一的标准，也没有相应的农安小区物业管理条例及办法，收费的标准等而是各个街道根据实际情况自行定夺；另一方面拆迁农民对有偿物业管理意识淡薄，总认为是政府拆了他们的房子，应该像以前未拆一样不用交物业费而享受政府的照顾，因此对缴纳物业费的抵触情绪很大，然而由街道承担物业管理费将成为街道一笔沉重的负担。且安置小区公用设备设施逐年老化，有些安置小区规划上先天不足，绿化、环卫、电力等基础设施普遍不完善。如新桥小区和新桥家园的水表改造问题，近几年因水管陈旧锈蚀、开裂渗漏，加之拆迁户私自接装，水塔又遭污染，居民不能正常用水，为保证居民生活用水，对小区进行水表改造，需要安装水表 1760 个，共需费用 400 多万，但居民又不愿出资，由街道投入费用显然不现实。多万，但居民又不愿出资，由街道投入费用显然不现实。
2、小区管理难。农安小区作为失地农民安置的一个主要载体，他们虽然从农村向城市转变，但思想观念滞后，且一时难以转变，文明程度尚未达到一定、小区管理难。农安小区作为失地农民安置的一个主要载体，他们虽然从农村向城市转变，但思想观念滞后，且一时难以转变，文明程度尚未达到一定
的高度，所以小区内垃圾乱扔、牛皮癣、私搭违章养鸡鸭、损害公共绿地种菜、占道堆物、占道经营、流动摊贩多、车辆乱停等不文明的事件鲜有发生。加之农安小区社区管理体制不到位，有的社区居委会是由拆迁村村委会转型，村干部部分成为社区干部，虽然便于与拆迁群众打交道，但毕竟没有专业的物业管理知识，且对物业管理体制的健全意识不强，不能代替物业公司的管理职能，导致管理上的漏洞。这些给文明创建工作带来巨大阻力，也给小区的物业管理带来难度。的高度，所以小区内垃圾乱扔、牛皮癣、私搭违章养鸡鸭、损害公共绿地种菜、占道堆物、占道经营、流动摊贩多、车辆乱停等不文明的事件鲜有发生。加之农安小区社区管理体制不到位，有的社区居委会是由拆迁村村委会转型，村干部部分成为社区干部，虽然便于与拆迁群众打交道，但毕竟没有专业的物业管理知识，且对物业管理体制的健全意识不强，不能代替物业公司的管理职能，导致管理上的漏洞。这些给文明创建工作带来巨大阻力，也给小区的物业管理带来难度。
3、维护治安难。拆迁安置小区基本上实行、维护治安难。拆迁安置小区基本上实行 50120 平方米的标准户型配售，被拆的农村房屋平均面积较大，一般三口之家可按优惠政策及价格分得多套安置房，除一套自己住以外，大多都出租，这也是所有农安小区的一个特点，因此农安小区流动人口多，人员复杂，加之小区安保、技术监控不到位、居民治安防范意识淡薄等，使许多陌生的闲杂人等、车辆可以随意进入小区，给辖区治安工作带来隐患，如古汉城、火炬村安置小区，便是三类可防范性高发案高发平方米的标准户型配售，被拆的农村房屋平均面积较大，一般三口之家可按优惠政策及价格分得多套安置房，除一套自己住以外，大多都出租，这也是所有农安小区的一个特点，因此农安小区流动人口多，人员复杂，加之小区安保、技术监控不到位、居民治安防范意识淡薄等，使许多陌生的闲杂人等、车辆可以随意进入小区，给辖区治安工作带来隐患，如古汉城、火炬村安置小区，便是三类可防范性高发案高发
地。
4、水平提高难。由于物业管理费筹资难，管理工作没有取得实际的成效，工作推动难，、水平提高难。由于物业管理费筹资难，管理工作没有取得实际的成效，工作推动难， 社区和物业公司对农安小区的管理投入人力和物力相对较少，加之居民群众意识淡薄，主动配合意识薄，物业管理水平与预期有差距，导致物业管理水平提高难，且影响了街区形象的提升。社区和物业公司对农安小区的管理投入人力和物力相对较少，加之居民群众意识淡薄，主动配合意识薄，物业管理水平与预期有差距，导致物业管理水平提高难，且影响了街区形象的提升。
三、加强农安小区物业管理的对策与建议三、加强农安小区物业管理的对策与建议 农安小区的管理既是城市管理的基本单元，加强农安小区物业管理对提升区街形象和城市品位有着积极推动的作用，及时健全农安小区的物业管理体制和综合协调管理体制，既是为农安小区居民创造良好的生活环境，也是给予他们广泛社会认同和更多人文关怀的重要体现。随着目前街道项目建设及拆迁安置规模不断扩大，将农安小区逐步纳入城市住宅小区规范物业管理已迫在眉睫，街道应秉着便民、利民、为民、安民的宗旨，加强农安小区物业管理。农安小区的管理既是城市管理的基本单元，加强农安小区物业管理对提升区街形象和城市品位有着积极推动的作用，及时健全农安小区的物业管理体制和综合协调管理体制，既是为农安小区居民创造良好的生活环境，也是给予他们广泛社会认同和更多人文关怀的重要体现。随着目前街道项目建设及拆迁安置规模不断扩大，将农安小区逐步纳入城市住宅小区规范物业管理已迫在眉睫，街道应秉着便民、利民、为民、安民的宗旨，加强农安小区物业管理。
1、健全制度、统一政策。建议上级部门尽早出台拆迁、健全制度、统一政策。建议上级部门尽早出台拆迁
农安小区的物业管理扶持政策及管理办法，统一政策有助于构建公平的社会局面，同时政策要明确资金的保障、部门的协调、管理的跟进、人员的配备、组织的完善等内容及措施。如可从土地出让金中按一定比例预留，设立物业专项管理资金。或在拆迁安置小区合理规划物业管理用房，把部分物业管理用房的出租收益作为物业管理经费的重要收入来源。或通过优化拆迁村集体股份经济结构从市场化角度去拓展农安小区的物业管理资金。同时，各街道可根据上级部门制定的制度、政策和管理办法结合自身实际，在政策框架下进行适当的调整制定出适合自己街道农安小区的物业管理办法。农安小区的物业管理扶持政策及管理办法，统一政策有助于构建公平的社会局面，同时政策要明确资金的保障、部门的协调、管理的跟进、人员的配备、组织的完善等内容及措施。如可从土地出让金中按一定比例预留，设立物业专项管理资金。或在拆迁安置小区合理规划物业管理用房，把部分物业管理用房的出租收益作为物业管理经费的重要收入来源。或通过优化拆迁村集体股份经济结构从市场化角度去拓展农安小区的物业管理资金。同时，各街道可根据上级部门制定的制度、政策和管理办法结合自身实际，在政策框架下进行适当的调整制定出适合自己街道农安小区的物业管理办法。
2、思想引导、增强意识。政府部门在投入大量资金改善安置小区的硬环境，更要完善管理服务软环境，在安置小区要加大对物业管理法律法规的宣传，研究对策强化措施，增强居民群众对物业管理的必要性认识，引导他们支持物业管理，积极参与小区自治管理，主动缴纳物业管理费，努力培养和增强居民群众的公德意识、法律意识、契约、思想引导、增强意识。政府部门在投入大量资金改善安置小区的硬环境，更要完善管理服务软环境，在安置小区要加大对物业管理法律法规的宣传，研究对策强化措施，增强居民群众对物业管理的必要性认识，引导他们支持物业管理，积极参与小区自治管理，主动缴纳物业管理费，努力培养和增强居民群众的公德意识、法律意识、契约
意识、环境意识和文明素养，自觉形成严格履行物业合同，共同维护公共设施的良好局面，共同促进提高小区物业管理水平。意识、环境意识和文明素养，自觉形成严格履行物业合同，共同维护公共设施的良好局面，共同促进提高小区物业管理水平。
3、规范模式、提高水平。逐渐引导在建安置小区物业管理市场化运转，引导安置小区依法、依规、依程序成立业主委员会，并发挥业主委员会的自治作用，积极参与安置小区管理服务工作的监督、指导和日常协调等工作。在安置小区全面推行物业管理招投标，实行公开、公平、公正的竞争，引进和培育一批高水平的物业服务企业。对一些暂不具备市场化物业管理条件的安置小区，由街道和社区物业服务中心按照大物管的服务标准，提供基本的准物业管理服务，并循序渐进的向市场化管理过渡。或者在不具备市场化运作实施管理服务的安置小区，街道和社区吸纳失地农民及原村工作人员，通过培训，组建物业服务企业，实施统一管理，不断提高安置小区物业管理水平。、规范模式、提高水平。逐渐引导在建安置小区物业管理市场化运转，引导安置小区依法、依规、依程序成立业主委员会，并发挥业主委员会的自治作用，积极参与安置小区管理服务工作的监督、指导和日常协调等工作。在安置小区全面推行物业管理招投标，实行公开、公平、公正的竞争，引进和培育一批高水平的物业服务企业。对一些暂不具备市场化物业管理条件的安置小区，由街道和社区物业服务中心按照大物管的服务标准，提供基本的准物业管理服务，并循序渐进的向市场化管理过渡。或者在不具备市场化运作实施管理服务的安置小区，街道和社区吸纳失地农民及原村工作人员，通过培训，组建物业服务企业，实施统一管理，不断提高安置小区物业管理水平。
篇二：关于老...
篇二：关于社区物业管理工作的调查报告
大兴区居住小区物业管理工作的调研报告 区人大常委会党组成员、副主任刘振宝
物业管理是社区治理体系中的重要内容，是党的十九大提出的推进实现国家治理体系和治理能力现代化总体目标的重要基层课题，是保障民生福祉、关系人民群众切身利益的“关键小事”。近年来，我区在居住小区物业管理工作方面加大力度，但因物业管理观念落后、物业企业管理水平参差不齐，导致由居住小区物业管理服务引发的社会治理问题日益凸显。2020 年 5 月 1 日起公布实施的《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》）标志着北京居住小区物业管理进入“法治时代”，成为我区物业管理工作的制度遵循，为我区物业管理工作按下“快进键”。考虑到居住小区物业管理在城建环保领域的重要性，我委根据区人大常委会主要领导的指示，将我区居住小区物业管理工作情况确定为年度专题调研内容之一。现将 2020 年我区居住小区物业管理工作调研情况和有关建议报告如下：
一、调研工作基本情况 （一）居住小区总体情况 目前，我区共有居住小区 469 个，建筑面积 4884.23 万平方米，物业管理区域 440 个。其中实施专业化物业管理的居住小区 431 个，涉及物业服务企业 183 家，建筑面积
4813.82万平方米；未实施专业化物业管理的居住小区38个，建筑面积 70.41 万平方米。
（二）专业物业服务企业管理情况 我区共有市属物业服务企业 23 家，在管小区 44 个，建筑面积 656.73 万平方米；区属国有物业服务企业 10 家，在管小区 37 个，建筑面积 331.48 万平方米；镇属物业服务企业 18 家，在管小区 62 个，建筑面积 844.83 万平方米；其他专业物业服务企业 132 家，在管小区 288 个，建筑面积2980.78 万平方米。
（三）物业服务收费情况 上一年度统计数据显示，全区平均物业收费率 66.24%，排名前三的镇街是瀛海镇（96.07%）、亦庄镇（90%）、黄村镇（79.16%）。按小区性质来说，2019 年回迁房性质小区收费率为 77.74%，商品房性质小区物业收费率为 67.32%；按物业服务企业类型来说，镇属企业收缴率为 83.91%，其他专业物业服务企业收费率为 74.28%（其中市属企业收费率69.32%），区属国有企业收费率为 57.59%；产权单位收费率为 19.32%。
（四）现阶段物业管理工作成效 为深入落实市委市政府要求，区主要领导亲自挂帅，成立物业管理问题工作专班，统筹协调，全面摸排，建立上下联动、高效运转的工作机制。专班积极推动基层创新治理，形成以专业化物业管理为主，产权单位管理或居民自管为辅
的物业管理模式，试点推行社会资本参与老旧小区有机更新，物业服务管理水平显著提高，有效缓和业主与物业之间矛盾，居民更加安居乐业。
1.推行党建引领的物业管理模式 我区在居住小区物业管理工作中坚持党建引领，推动物业服务企业建立党组织，正式将物业管理纳入社区治理体系。形成由政府主导、党委领导的，由社区居委会、业主和物业服务企业等主体多方参与的协商共治新局面。目前，全区物业服务企业共 190 家，其中已有 70 家建立党组织，有效加强社区党组织、居委会对业委会和物业公司的指导监督。例如，林校路街道落实党建引领下“双向进入，交叉任职”的工作模式，已有 22 家物业企业成立党支部，对不符合成立党支部条件的物业企业将采取成立联合党支部、明确联络员的方式，确保党的组织和党的工作全覆盖。在党组织的引领之下，依法依规引入物业公司，定期组织召开物业管理推进会，以“居民自治社区党组织”的形式进行服务管理。通过入户走访、解忧排难等专项行动，不断提升物业服务水平。
2.全力推进业委会（物管会）组建工作 《条例》对我市居住小区业委会（物管会）的组建工作提出明确要求，为业委会（物管会）的运作提供细致可行的制度保障。为落实《条例》内容，区住建委全力推进业委会
（物管会）组建工作，指导镇街依法依规加快推进业主大会成立、业主委员会换届选举和物业管理委员会组建工作，落实法定主体履行法定职责的制度要求。截至目前，我区已成立业委会（物管会）267 个，业委会组建率达到 60.7%。《条例》实施后新成立业委会（物管会）218 个，其中业委会 167个、物管会 51 个，新成立业委会数量排名全市第一，其中业委会比例达 76.6%。
3.创新自治自管、物业咨询等多元管理模式 为有效破解多种类型小区治理难题，我区坚持“党建引领、民生导向、分类指导”原则，针对“三无”社区、回迁小区、多产权单位小区、超大社区等不同类型小区，积极探索区域化、多元化物业管理模式，打造“物业超市”。西红门镇金华园丁区通过党建引领社区自治，加强居民议事参与度，引导居民共商共治。组建物业联盟，制定工作细则，统一专业物业管理服务标准，引入社会企业，破解无物业管理难题，实现社区范围内资源高度整合；清源街道枣园尚城通过物业咨询的形式引入“职业经理人”团队，先尝后买，切实改善社区环境，赢得居民认可，强化物权导向，倡导“谁的权力谁付费”，物业费收缴率得到有效提升，真正实现社区物业精细化管理。
4.吸引社会资本参与老旧小区有机更新 为充分利用居住小区闲置的空间资源，我区与专业物业
管理公司合作，利用社会资本反哺社区规划建设，按照“试点先行、整体推进”的原则，选取清源街道枣园社区和兴丰街道三合南里社区，进行社会资本参与老旧小区有机更新试点。试点以愿景集团为“设计师”，建立社区基本情况台账，征求居民意见，摸清居民诉求，优化改造方案，合理规划布局，制定立体停车、环境整治、绿化美化、提升物业管理实施方案，将社区锅炉房、配电室等闲置空间，改造为活动室、儿童图书馆等公共服务设施和连锁商业服务配套，推动社区综合服务水平和群众生活便利度有效提升。
5.加大居住小区执法检查力度 2020 年是大兴区物业管理专项执法年，区住建委按照“一月一专项”工作计划，开展针对公开公示、履约服务、突出问题、防疫生产安全等项目的阶段性专项执法，截至目前共查处物业违法案件 61 件，罚没款 22.1 万元，责令整改18 件。
二、物业管理工作存在的问题 （一）物业管理缺乏系统的分类指导 全区居住小区主要包括商品房、保障房、房改房、老旧小区、回迁小区等类型，物业管理主体有包括物业服务企业、产权单位、开发商等多元管理主体。目前虽然已有多种形式的探索和创新，但对于分类型和综合类型小区，“适用什么模式”“该怎么管”“由谁来管”等问题还缺乏精准指导，
导致各自为战，未能形成体系。例如，林校路街道车站北里小区，小区内单位住宅由产权单位管理、商品房由开发商和物业服务公司分头管理，由于各主体权责边界不清、协调难度大，导致相互推诿、纠缠不清等问题时有发生。
（二）物业服务水平普遍较低 目前，我区 190 家物业服务企业党组织覆盖率为 36.8%，在有效发挥党组织和党员作用、强化对物业企业的监督管理、规范服务行为等方面有待提升。从物业服务企业制度自身来看，工作人员普遍存在年龄大、专业技能不高等问题，服务内容、质量、标准难以满足业主需求。再加上部分物业服务企业服务不到位、公共收益及费用支出不透明，业主以此拒缴物业费，致使物业频频更换，或者无人接手管理，形成恶性循环。同时，物业费收缴率低、调价机制缺失等问题突出。全区大部分老旧小区物业服务费用低于每月 1 元/建筑平方米，物业公司为维持日常运营，往往采取减少人员、项目外包、降低服务标准等措施，导致服务质量不高，加剧了与业主的矛盾。
（三）业主参加物业管理主动性积极性不高 部分物业管理呈现业主诉求期待高与参与度低并存的特点，部分业主的消费观念滞后,对物业管理的有偿服务还不适应，思想观念还习惯于单位负责管理和无偿接受物业服务。而且这种观念的落后还表现在对物业管理企业所产生的
绝对服务和无限责任的主张。有些业主认为,物业管理公司不过是由业主或政府请来的“管家”和“佣人”,从而把社会治安、计划生育、劳动就业、福利救助、环境治理等等统统加到物业管理头上，随意拓宽了物业管理的外延和内涵,从而对物业管理公司的责任要求超出了合理的范围,忽视了物业管理公司所具有的独立的民事主体。组建业委会、自管会、选聘物业服务企业等事项，需要召开业主大会且有三分之二业主同意，由于业主对于政府管物业的依赖性强，缺乏自主意识，导致居民自治管理工作进展缓慢。截至目前，全区成立业委会的小区 45 个，其中有效运行的业委会仅有 10个，总体成立率仅为 2.1%。
（四）缺乏突发失管和战时响应管理机制 突如其来的新冠肺炎疫情既考验了全区的公共卫生事件响应能力，也暴露了了我区居住小区缺乏应急响应机制。对于居住小区突发失管的紧急情况，我区尚未建立必要的应急物业服务机制，将严重影响居民在失管期间的正常生活；而对于突发公共卫生等紧急事件，我区在战时响应管理机制方面同样存在空白。一方面缺乏应急资金的预算安排，另一方面尚无战时响应工作人员的基本要求和补助标准，缺乏战时响应相关基础设施。
三、优秀物业管理工作案例 （一）成效显著的北京“劲松模式”
劲松北社区是北京市首个尝试引入社会资本参与改造的老旧小区。2018 年，街道以劲松一、二区为试点，引入3000 万元社会资本，从设计、规划、施工到后期的物业管理，全流程参与改造。与此同时，该社区建立了居民议事协商制度，物业企业各项工作都广泛征集民意，都需要议事会的投票通过方可实施。在社会资本进入之初，街道给予了 3 年扶持缓冲期，居民物业服务采取“先尝后买”的形式，逐步开始从低价开始收缴物业费，按照“谁缴费、谁受益”原则，培养居民的付费意识。此外街道将授权社会资本盘活社区闲置空间作为吸引资本进入的利益激发点，通过提供相关服务和运营闲置资源获取合理收益，形成有服务——有缴费——有收益——有更好服务的良性循环。
（二）北京丰台区推出业委会（物管会）组建参考手册 在《条例》的实施后，丰台区物业管理工作专班在总结已成立的业委会先进经验的基础上，梳理标准化操作流程，拟定示范文本，出台了《丰台区业主委员会、物业管理委员会组建参考手册（第一版）》，通过推行《手册》，使基层的工作人员知流程、懂法规、会应用，组织和引导居民、业主依法依规组建业主大会、业主委员会、物业管理委员会。手册中的指导篇和指导篇总结出从前期准备到业主大会业委会成立备案的 12 大环节大环节，共梳理了 58 项标准化操作流程及具体指导内容。从此，居住小区组建业委会有了实
打实的“指导员”。
（三）杭州下城区探索建立“一站式”物业服务新机制 为破解社区、业委会、物业企业三方权责不清、主体不明、关系不顺等难题，近年来，杭州市下城区按照“实体运作、规范管理、多元服务”思路，积极探索建立“一站式”物业管理服务新机制，在全省首创街道物业综合管理服务站（物管站），创新基层物业管理工作新模式。截至 2020 年 9月底，该区“一站式”物业服务管理模式已覆盖 8 个街道、75 个社区；累计指导物业企业 28 家，物业管理品质显著提升，投诉量同比下降 70%。该模式构建了全域性物业管理运营网络，实现物管站规范化建设，整合党建资源建立物业红色联盟，并依托“1call”平台建立上线智慧化信息平台实现物业问题受理、处置、核查、登记、反馈全流程闭环管理。
（四）上海市建立物业管理监管与服务平台 上海市为贯彻落实《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划(2018-2020)》，进一步规范物业服务活动，提升物业管理行政监管效能和政府为民服务水平，建立了上海市物业管理监管与服务平台并开发“上海物业”APP。该物业管理监管与服务平台有助于推动针对住宅小区与非住宅项目实施物业服务的物业企业信息化监管全覆盖；“上海物业”APP 有效推动赋权基层，各街道（镇）房管所每月检查一次物业企业的双周自查记录和项目经理的每日自查记
录，对发现的物业服务问题及时要求企业整改并予以记录上传，作为物业服务企业和项目经理信用信息评价记分的依据。
（五）广州物管企业须每季度公布服务费收支情况 广州人大立法草案率先提出业主共有资金的概念，取代了此前小区公共收益的概念。业主共有资金，除了包括原办法中的利用共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益之外，还包括管理规约、业主大会议事规则约定或者业主大会决定由全体业主共同分摊缴交的费用。草案还规定无论物业服务企业采取酬金制还是包干制，物业服务人应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费的收支情况。
（六）天津市南开区探索红色物业联盟管理服务模式 在“扎根网格、血脉相融”实践活动中，南开区住建委充分发挥职能作用，积极探索“党员身份亮起来、协商机制转起来、服务平台搭起来”的红色物业联盟管理服务模式，有效解决群众普遍关注的物业管理难点问题，不断提升物业服务水平，增强群众满意度。活动开展以来，共解决政策咨询、房屋维修、物业服务、配套使用、困难群体住房、房屋安全等问题 159 件。建立协商议事机制，明确议事规则和工作流程，先后召开会议 53 次，协同破解物业退出交接、共用设施维修、选聘物业企业、无物业管理等难点问题 68 个。
充分发挥物调委作用，联合驻街专调、法院诉调、社区普调等调解力量，解决物业服务企业和业主之间矛盾纠纷 36 件。借助红色物业联盟优势，指导街道办事处、社区居委会推进5 批次物业管理联席会制度落实，对复杂疑难矛盾联合调解，有效预防矛盾纠纷的发生。
四、下一步工作建议 我区居住小区物业管理工作应以《条例》为指导，以落实党建引领、业委会组建等基础性工作...
篇三：关于社区物业管理工作的调查报告
体会：推动“红色物业”融入社区治理的调研报告（最新）近年来，随着城市化迚程丌断加快，城市居民的居住形态収生了显著发化，围绕房屋产权呾社区安全、卫生等展开的物业管理随乊迚入千家万户，幵丏作为一支十分重要的力量加入到社区治理过程中。物业服务质量关系着普通群众的日帯生活，牵劢着广大居民的民心民情，可以说，物业问题已经丌是一个单纯的市场问题、行业问题，而是亊关亿万居民现实福祉的民生问题，亊关基层治理体系呾治理能力现代化的关键问题，亊关党在城市执政根基的政治问题。如何更好地収挥物业在社区治理中的作用，增强居民的并福感呾获得感，是全国各地都在探索的一个现实命题。近期，我们到 X市 X 区、X 区、X 区部分物业企业迚行与题调研，观察“红色物业”丌同的组织模式，深剖“红色物业”在社区治理中的运行逡辑，幵从加强党的领导、健全党的组织体系呾工作机制、打造基层治理共同体的角度对“红色物业”的下一步収展迚行了深入思考。
应“民声”而生的“红色物业”
总乢记指出，共产党就是为人民谋并福的，人民群众什么方面感觉丌并福、丌快乐、丌满意，我们就在哪方面下功夫，千方百计为群众排忧解难。保障呾改善民生，一直是我们党工作的出収点呾落脚点。在城市管理的实践过程中，我们収现许多问题不矛盾的焦点都出现在“物业”这个关键词上，X12345 政务热线年报显示，近年来物业管理一直是市民诉求最集中的领域。分析这些“堵”点丌难収现，作为市场主体的物业公司在提供物业服务的过程中奉行市场主义逡辑，而作为治理主体的物业又具有一定的公益性特点。目标不行为逡辑的差异帯帯让居民感觉“交了贶用但没有享叐到应有的服务”，居民不物业乊间的矛盾成为城市社区中一个较为帯见的问题，“红色物业”正是在这样的背景下应运而生。
老百姓口中的物业，成为一个日益沉重的话题。物业服务不城市居民生活息息相关，其关注度丌亚于就业、教育、医疗等重要民生领域。然而，有部分物业企业服务管理水平差，居民需求得丌到满足，物业公司管理难、业主权益保障难、业委会収挥作用难、社区介入管理难，导致居民对物业服务的满意度普遍丌高。民生的现实困境，倒逢相关部门从民情中找工作丌足、从民生中找収展思路。以“红色物业”为切入点，通过党组织引导国资迚入、政府兜底，正是解决民生痛点的直接丼措。
物业行业的自我监管，成为一个有待破解的难题。2018 年 3 月，住建部废止了《物业服务企业资质管理办法》，开放了物业企业的全面竞争，但同时也丌可避免地导致一些行业乱象，一些小散企业、皮包企业快速迚入给监管带来了一定困难。由于全国层面针对物业管理市场信用监管的顶层设计尚未完成，市场监管有可能出现“真空”。当前，行业的自我监管能力有限，通过国资企业引领对行业迚行必要觃范是实践中的一条有效路径。X 市通过“红色物业”，以国资物业提升行业企业的整体水平，降低其自我监管的压力，同步引迚国企觃范的信用制度，也为下一步信用监管体系的出台提供更多的酝酿空间呾经验参考。
物业管理的供给侧改革，成为一个最为迫切的问题。从各地物业暴力冲突频収到深圳某业委会主仸挪用资金被判刈，这些案例是社区治理混乱呾失序的缩影。吸叏这些个案的教训，必须杜绝“头痛医头脚痛医脚”的治理模式，真正从物业服务的供给侧改革做起，解决社区治理结构中的深层矛盾。X 市“红色物业”实践正是以物业行业为切入点，通过国资引迚解决供给总量丌足的矛盾、通过街道直管解决供给分布丌均的矛盾、通过党建嵌入解决供给效率丌高的矛盾。通过从供给端収力，迚一步提高社会治理供给体系中物业资源的流劢性呾配置效率，迚而优化社会治理供给结构对需求发化的适应性呾灵活性。
物业飘“红”的 X 实践 从目前的实践来看，“红色物业”主要有两类：一类是由国有资本成立的物业公司，另一类是在市场化的物业企业中嵌入党组织。“红色物业”的实质在于，通过党对物业服务企业的政治引领，凸显物业在基层治理中的角色定位，明确物业不其它治理主体乊间的关系，从而推劢形成社区治理共同体。近年来，X 市坚持以党建为引领，充分収挥党的政治优势呾组织优势，健全党的组织体系呾工作体系，加强物业行业指导监管呾保障支撑，丌断提升物业服务管理水平，逐步形成呾深化了一些觃徇性认识，积累了一些宝贵经验。
国资“补位”模式。为了弥补市场丌足，各级党委政府通帯采用公益性补贴的形式，为失管、缺管小区提供“兜底”服务，而随着物业管理供需矛盾的丌断深化，政府“补贴”已经无法满足庞大的物业市场需求。X 市立足于市情民情，鼓劥引导一批优质市属、区属国有企业迚入物业市场，倡导由街道出资成立物业公司，下设社区分公司，接管市场机制无法覆盖的老旧小区、安置房小区、回迁房小区等物业项目，从根本上化解供给侧不需求侧的总量矛盾，补牢了物业管理服务体系的薄弱点。
针对老旧小区、安置房小区、回迁房小区失管、缺管的问题，X 区积极推劢城建、交建两家国有企业成立物业公司，按照“党建引领、政府主导、公益为主、市场运作”原则，承接拆迁安置房、老旧小区的管理项目，建立“物业+社区”工作长效机制，物业类投诉大幅下降，居民满意度丌断提升。通过为这类相对薄弱小区迚行“兜底”服务，发市场“缺位”为政府“补位”，实现了市场力量不政府力量相互支撑、有效互补。
街道“直管”模式。在城市化迚程中，超大觃模保障房片区丌断涌现，随乊而来的社会治理压力也丌断攀升。调研中我们収现，X 市超大型保障房片区居住密度高，小区多为高层建筑，帯住人口有的甚至高达 4-5 万人，一栋高层的住户数量往往相当于原来一个小区戒一个行政村的体量。而丏，这类片区中多为“熟人社会”戒“半熟人社会”，居民乊间戒为多年的单位同亊，戒是同村村民，一旦収生物业纠纷，更容易収酵成大觃模群体性亊件。针对这类超大觃模保障房片区，X 将小区物业交由街道设立的“物业管理办公室”迚行统筹管理，社区乢记为物业管理第一责仸人，将物业服务管理作为街道、社区工作的重要内容。
X 区沙洲街道莲花南苑小区，土地面积丌到 2 平方公里，居住着 8 万多居民，超过 30 层的高层住宅 14 栋，高密度的小区空间存在着严重的秩序隐患、安全隐患呾治理隐患。针对这一情冴，从 2014 年开始，沙洲街道发“被劢”管理为“主劢”服务，采用“街道管社区、社区管物业、街道物管科监督指导”管理模式，街道成立物业管理服务中心幵设立自管物管处，保障房社区主要负责人为物业管理第一责仸人，将社区工作者、网格员都纳入到物业治理体系中，实现了街道、社区、物业、居民的有机融合。
双向“孵化”模式。国资背景企业在迚入物业领域初期，也曾遇到服务理念陈旧、经济效益丌高、市场认可度较低等结构性调整“阵痛”。为此，X 市着力推劢国资物业公司呾民营物业公司联建共建，通过“红色枢纽”打通物业服务理念、水平、资源双向交流的“绿色通道”。一方面，推迚国资物业企业向优质民营物业企业学习先迚的服务理念呾现代的管理方法，迚一步提升服务管理能力呾水平，更好地走向市场，承接更多项目；另一方面，将国资物业企业中的“红色力量”传递到民营物业企业中，构建双向孵化的良好格局。
为了相互学习、共同提升，X 区迈皋桥街道出资成立的迈皋桥物业管理有限公司不苏宁银河物业公司建立联建共建机制，一同打造了“红色物业、乐居家园”工程。苏宁银河物业公司为迈皋桥物业公司制定包括与业能力、服务礼仪、小区现场管理标准化、物业运营记录觃范、小区配套设施管养等方面的人员培训计刉，将现代物业企业管理呾培训模式输送到国资物业公司。另一方面，迈皋桥物业公司将“红色引领”的价值理念输送到苏宁银河物业公司等，帮劣提升民营物业公司党建质量。
党建“嵌入”模式。追求经济利益最大化是市场化物业企业的目标，相比乊下，为居民服务的意识则相对丌足。通过党建嵌入物业企业，可以将党组织的价值理念呾组织体系植入到物业企业中，推劢成立物业企业党支部戒党小组，将物业企业负责人纳入到党建引领基层治理的全领域、全过程乊中，把物业企业负责人锻造成为物业治理“红色队伍”的一仹子，建立“物业企业+居委会+业委会”的协同治理体系，推劢物业企业提供高质量、高标准、高叏向的物业服务。
自 2007 年建成以来，托乐嘉小区先后更换了 5 家物业公司，2016 年还収生了备叐关注的群体性亊件。亊件収生后，X 秣陵街道探索推劢以社区党建为依托的“红色物业”迚驻小区，先后在小区成立了托乐嘉党支部呾万科物业党小组，物业党小组
隶属小区党支部领导。依托“睦邻”党群服务站，托乐嘉探索党组织领导下的“三方联劢”机制，小区党支部、业委会、物业公司定期以联席会议形式，就小区物业治理等问题共同协商、集体决策。通过近年来的探索实践，这个一度矛盾突出、上访丌断的小区“华丽转身”，成了呾谐稳定、安居乐业的并福家园。
“一核多驱”模式。在实践中，居委会、业委会呾物业企业这“三驾马车”往往会出现越位戒缺位现象，“看得见的管丌着，管得着的看丌见”，成为大多数物业管理矛盾纠纷的主要根源。X 市坚持党建引领，从理顺职能、健全机制、压实责仸入手，充分収挥市级主管部门的行业监管作用，强化区级统筹协调功能，严格落实街道社区属地管理责仸，建立上下协调、齐抓共管的责仸体系，形成了“一核多驱”的治理架构。其中，“一核”是指以基层党组织为核心，“多驱”是指社区治理格局中的政府组织、居民自治组织、市场组织、社会组织等相关主体。
X 区委、区政府制定《贯彻落实〈X 市住宅物业管理条例〉的实施意见》，明确财政、住建等 17 个行政执法部门在物业治理领域的权责界限，明确街道、社区党组织的权责呾职能。觃定严把业委会“人选关”，要求业委会的党员数量必须超过半数，确保党在业委会的领导作用。建立区、街道、社区三级联劢机制，成立物业管理中心，
推劢落实物业市场监管、物业矛盾调解、物业企业党建工作等。成立“物业服务企业联合党委”，将辖区内物业企业的党建工作统筹呾组织起来，丌断扩大党组织对物业治理的覆盖面。结合街道体制改革，强化街道对物业管理属地监管职责，推劢社区党组织把业委会、物业企业党组织纳入网格党建范畴，加强对业委会、物业企业的资源力量整合，凝聚社区治理合力，发多方“重唱”为党建“领唱”。
推劢“红色物业”向纵深収展 X“红色物业”实践克服了社区治理主体乊间的零呾博弈，在一定程度上避免了治理主体的缺位现象，为物业全面融入社区治理、推劢形成治理共同体提供了有益经验。结合调研实际，我们对下一步如何推劢“红色物业”向纵深収展提出如下思考对策。
放大“红色物业”的“期望效应”。管理学中讲到，要想使一个人収展更好，就应该给他传递积极的期望。在“红色物业”推迚过程中，我们欣喜地収现，“兜底”型的国资物业企业丌仁能正帯运转，还通过承接部分辖区内的公共服务积极创收，实现了市场盈利、减轻了财政压力，公益性的“单向救劣”转发成了市场化的“双向共
赢”。“红色物业”的成功案例，可以为更多国资企业传递积极的信号，引导更多外部资本来完成物业行业的自我革命，鼓劥更多国有资本迚入物业管理这一增量市场。
从党中央决策部署来看，以改善民生为导向培育新的消贶热点呾投资增长点是未来大势所趋。物业领域作为未来丌可戒缺的民生市场，绝丌是一个存量市场，而是一个增量市场。X 市目前的探索还停留在点上的突破，如果通过大范围的面上统筹，将国资系统内物业产业迚行整合，确定国有资本戓略投资的主体地位，通过企业兼幵、资本重组、强强联合等丌同形式，打造一批与注民生、服务民生的“航母级”物业企业呾企业群，必将整体提升物业产业链的供给能力，为广大居民提供更优质的物业服务。
稳固“红色物业”的“底板效应”。我们都知道，一个木桶能装多少水叏决于短板的长度，但如果底板上有漏洞，那就丌是装多少水的问题，而是有没有水的问题了。目前，“红色物业”通过国企入驻的方式，补上了失管缺管小区的漏洞，让社区治理的木桶可以继续装水，但是这个漏洞补的牢丌牢、稳丌稳、能丌能装更多的水，仍然有待观察。行业市场的外部压力、制度管控的内生压力，给国资企业在物业领域的可持续収展带来了一定的束缚。比如，在拆迁安置房、老旧小区，尽管物业贶收缴率有
所提升，但单价偏低，大多物业企业入丌敷出。随着人工贶用的增加，这一状冴将更为加剧。比如，随着国资物业企业的服务面积呾从业人员数量丌断攀升，面临着向现代化物业企业转型的压力，特别是从业人员与业能力丌足、流劢性大等问题势必会影响企业长进収展。“红色物业”的持续収展，需要通过政府“有形乊手”呾市场“无形乊手”的共同劤力，从根本上推劢优质的“红色物业”公司做大、做强，参不物业市场竞争，将优质“红色物业”公司打造成为行业标杆。
目前，国资物业公司最大问题是企业自主权丌足，经贶使用呾人员聘用叐到现有体制觃定的限制，徆难做大、做强。因此，应当积极探索现有体制的改革，对优质的“红色物业”企业给予一定程度的自主空间呾政策支持，幵丏在资源配置过程中支持“红色物业”企业収展。
収挥“红色物业”的“窗口效应”。一件商品要想获得青睐，首先要摆在窗口，吸引顼客的眼球。目前，X 市各区、街道、社区通过先行先试，已经打造了一批“红色物业”工作亮点，包括先迚的工作经...
篇四：关于社区物业管理工作的调查报告
街道基层小区管理存在的问题及 对策建议调研报告 小区是城市的“细胞”。当前，随着城市的快速扩容，房地产开发建设步伐加快，城市小区数量增加，人口增多，小区各种矛盾日益复杂。在此背景下，在加强城市建设的同时，如何加强小区管理，维护社会和谐稳定，已成为各级党委、政府当前亟待解决的问题。基于此，我街组织专门人员深入社区进行调研，在掌握大量一手资料的基础上，进行了初步的分析和研究，并提出了相应的对策和建议。一、XX 街道小区管理的基本情况 XX 街道地处 XX 市中心城区，总面积 X 平方公里，下辖 X 个社区，常住人口 X 万人，流动人口 X 万人。街道辖区内机关单位和纯居民型社区多，基本上都是老旧住宅小区。目前，全街共有物业管理企业七家，从业人员 X 余人，实行物业管理的小区内房屋性质多种并存，既有商品房、承租房、
房改房，还有单位直管楼等。没有实行物业管理的小区多为社区居委会管理或由住户自请环卫工清扫。
总体看，XX 街道小区管理工作具有以下几个特点：一是物业管理普及率不高。目前仍然没有实行物业管理的居住小区有 4 个，占 40%左右；未收取物业费的小区有 6 个，占50%左右，在收取物业费小区中尚有 10%--50%住户以各种理由不缴费。二是物业管理总体水平偏低。主要是物业管理企业数量少、规模比较小，资质等级偏低等；物业管理企业从业人员素质较低，物业服务工作不到位。三是物业管理监管体制不健全。对物业管理企业的监督检查及规范化经营缺乏制度支撑，对社区物业管理自治方式缺乏科学性探索。
二、基层小区管理存在的主要问题 通过走访有关物业公司、小区业主、社区和主管部门了解，虽然只是一个街道的小区管理问题，但存在有许多共性的问题，并在很大程度上反映了城市基层小区管理的现状和困境。
（一）开发商遗留问题严重，矛盾纠纷不断 开发商遗留问题主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异，一些项目交付使用时往往绿化、道路等配套设施尚未完善，业主
未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾。二是房屋建筑和附属设备质量差，出现遮阳光、跑水漏气、下水堵塞、墙皮脱落等，造成了业主对开发商的问题转移到物业公司。三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。例如新富城地产建设期间，在二次供水和电梯质量等方面留下了严重后患；维一新城地下车库、地下室、会所、活动中心、配套用房等设施的归属不清，产权不明。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，还有的开发商开发完成后就再也找不到法人，留下了隐患。这些问题业主从开发商处得不到及时解决，只能同物业公司交涉，但这些问题本不是物业公司的职责范围，从而引发物业与业主的矛盾和纠纷。
（二）物业公司服务水平不高，物业收费困难 主要表现在：一是物业公司服务水平不高。有一些物业管理企业员工缺乏客户意识，以管理者自居，态度强硬，物业管理服务仅限于清扫卫生、安全保卫、收取垃圾费等低标准、低水平的管理服务，对业主的正当要求不能及时满足，导致业主和物业公司纠纷不断。二是物业管理专业人员不足。物业管理作为一个新兴行业，对从业人员的素质有一定要求，从业人员必须具备物业管理的专业知识、敬业精神、服务意
识。我街道物业管理从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，难以适应物业管理专业岗位的要求。三是物业管理费收缴率低。全街道很多小区物管每平米不足 1 元，有的甚至 0.4-0.5 元，且有的物业管理住宅小区一般收费仅达 50%。物业公司走法律途径解决业主拖欠物业费问题,又面临费时、费精力、取证难等问题，单个小物业无法承受。而政府为了稳定社会，违背市场规律对物业费进行价格干预，定价主要考虑居民的承受能力，收费标准低于物业管理运作成本。这一切导致物业公司收费困难，物业公司只得精简人员，降低服务标准，致使服务大打折扣，恶性循环加剧，业主和物业矛盾更加尖锐。
（三）政府管理职能缺位，监管体制不完善 一是物业管理问题各方主体权责不清，职能缺位。目前物业管理方面的法律、法规不完善,导致许多物业管理存在管理盲区和权责不清。比如违章搭建、破墙开店、占道经营、破绿种菜、养鸡养狗、噪声、烟气污染等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在有了物业公司的存在，居民统统找到物业公司的身上。但是物业公司并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，政府要
管的却不积极作为，最终导致业主和物业公司矛盾升级，物业管理收费困难。二是监管体制尚未理顺。目前我区承担物业行政管理职责的部门是房产局物业监管处，而真正与小区居民日常接触的街道办事处和社区居委会却没有明确的物业管理法定职责，全区物业管理没有形成上下有效的监管体制。三是物业维修金申请困难重重。按条例规定，当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经 2/3 以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区 2/3 的业主通过，给实际使用造成了困难。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
（四）业主自治意识不强，业委会组建困难 一是缺乏物业管理意识。大部分居住人群收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，不愿意按照目前价格享受较为全面的物业管理服务，有些老旧小区的业主仍然存在住福利房的思想认识，拒交物业管理费的现象普遍存在。二是缺乏整体意识。个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，私占绿地，或种菜或做停车位，致使部分公共设施不能正常使用。而一些业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡
薄，经常出现业主权利滥用现象。三是不按时交纳或不交纳物业管理费。常常以开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等作为不交费的理由。如此恶性循环，出现“业主一不满意就不缴费，物业一没收费就走人”的困境。物业公司为了生存只好减少人员和投入，降低服务标准，甚至退出，造成有的小区至今无人参与物业管理的瘫痪状态。四是业主委员会组建难且运作不规范。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理漠不关心。有些小区内业主成份复杂、人员流动性大，难以召开业主大会，无法成立业主委员会。有些小区虽然成立了业主委员会，但在实际运作中，业主委员会的维权、监督和协调作用并没有体现出来，业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
（五）其他热难点问题影响小区管理正常运作 一是无物业管理住宅小区管理问题日益突出。街道辖区存在许多为上世纪修建的单位福利房和统建房，住房产权形式多样性，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重，水、电、气损耗大等问题。还有一些上世纪 80 年代的第一批商品房，开发商因各种原因规划，消防等均未报批，房屋维修基金未缴纳，经过二、三十年逐渐暴露出来水、电、电梯、产权证等问题，而开发
商已找不到人，所有问题和矛盾都落到当地街道和社区，这些老旧住宅小区目前尚无法开展物业管理，基本是由社区居委会代管。这些住宅建筑所存在的诸多问题已成为广大业主反映强烈的热点、难点问题。
二是社区治安综合治理难度加大。街道辖区出租、群租率高的反差，导致小区的人员结构复杂，小区公益事业参与度低、公共卫生保洁维护难，公共及自身安全防范措施差；安置房小区在技防、物防等防范设施的初始投入较低和维护不健全，导致小区的安全防范措施不能有效落实，上述这些都给小区的流动人口管理、治安管理带来了一定难度。
三是社区居民自治职能逐渐弱化。繁忙的行政和社会管理事务使社区居委会陷于被动应付的境地，许多上级党委、政府部门“把工作触角延伸到社区”，习惯把社区当作自己的下属单位去部置工作；热衷于创建、评比，轻内容、重形式。社区居委会每天应付着上级领导的检查和收集报表、传送各种数据，疲于应于各种日常性的行政事务，淡化了居民群众对社区的认同感，削弱了社区居委会对居民群众的亲和力和凝聚力，弱化了社区居委会作为群众性自治组织的职能。
三、健全基层小区管理的几点建议
针对物业管理中存在的困难与问题，为了进一步加强我街小区管理工作，提高小区管理水平，建立起较为合理的社区管理体制，我们建议：
1 、建立事前干预机制，推广物业前期介入 物业管理企业前期介入是指物业管理企业在正式接管物业之前就参与物业管理小区的“规划—设计—施工—安装—销售—管理”等过程。这样有利于避免开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业管理难以解决的问题，从源头上减少开发商遗留问题对物业管理的隐患，有助于形成房地产开发企业、物业管理企业及业主和谐相处，三方共赢的良好局面。建议政府相关职能部门从政策、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手深入研究，加强引导，推进物业管理企业前期介入工作。
2 、提高物业服务水平，发挥行业自律作用 一方面物业公司要提高服务质量水平，要通过提高员工知识技能的培训，运用先进的管理手段，在企业内部应岗位明确，职责分明，建立一套行之有效的绩效考核体系，在满足业主需求的同时降低企业管理成本，获得业主的理解和支持。另一方面，要充分发挥物业协会自律作用，街道相关部门要协调各物业公司成立物业管理行业协会。充分发挥物业
管理行业协会在为物业管理企业提供交流平台，促进行业自律，推动公平竞争，协调利益冲突，维护企业合法权益等方面的作用。
3 、完善政府监管机制，提升整体管理效能 一方面要加强政府对社区居委会的指导，建立有效的调处纠纷渠道，完善现行社区管理体制。社区居委会要协助业主依法维权，加强政府与业主的沟通与联系，化解矛盾，维护社区乃至社会的稳定。另一方面要建立部门联动机制，形成齐抓共管强大合力。针对上述政府职能部门在处理小区矛盾纠纷中，职能交叉和职责不明的问题。建议建立市政府牵头，市直相关职能部门参与联动处理小区物业矛盾纠纷机制，负责对物业管理小区矛盾纠纷的处置工作，并向区级政府延伸，由区政府分管领导亲自挂帅任主任，建设、房产、公安、环保、工商、城管、物价、供电、供水等相关部门为成员（办公室可设建设局），物业管理委员会统一组织、指导和协调全区物业管理行业规范工作，各街道办事处也相应成立物业管理委员会，归口社会事务管理办，加强条块联动，有力推进工作开展。小区物业管理发生矛盾和纠纷先由街道物管会负责协调处理，处理不成，交区物管会处理，将矛盾处置在最初，化解在萌芽状态。
4 、强化宣传引导，提高居民自治水平
一是要加强对业主法制宣传。就以物业管理、业主委员会、公共物业与公共权利等各个方面，运用多种宣传媒介，通过喜闻乐见的典型事例，对业主进行广泛的宣传教育，让业主逐渐成为“成熟”的消费者，正确认识物业管理，增强自主维权意识和有偿服务意识。
二是要充分发挥业委会作用。应通过立法，清楚赋予业主委员会一定的权利和权威，并规定其应承担的义务及应为自身行为所承担的法律和社会责任。同时，要建立业主委员会的激励机制和约束机制，确定业主委员会成员的薪酬标准，对于工作突出的，经业主大会同意应给予奖励，对于滥用职权的委员应按规定给予处罚。另外，要改革业主委员会选举制度，打破业委会成员的户籍、身份界限，真正将那些综合素质高、人品好、业主公认、热心社区公益事业又有时间参与社区管理的业主纳入到业委会来，同时可采取每幢楼业主选出楼长，楼长递次选举业主委员会成员的方式。
三是要加强对媒体正面引导。加强对媒体正确的引导，促进媒体客观报道和评价小区矛盾纠纷的前因后果，而非采取“一边倒”即：当每次业主与物业及相关部门发生矛盾纠纷，不讲事实真相，即使不是物业方的过错，也总是将矛盾指向物业，这样既不便于矛盾纠纷的化解，也造成了社会各界对物业公司、对物业行业评价的越来越差。因此，应当加强对
媒体的正确引导，促进媒体客观实际地报道小区矛盾纠纷，促进业主正确维权，促进社会各界客观的看待小区管理矛盾纠纷。
四是社区应科学指导业主大会建设。街道应负责业主大会工作的具体组织协调、日常指导和监督。要把握首次筹备、换届改选、运行监督三个重要环节，引导业主正确行使民主权利，指导业主大会、业主委员会依法设立、科学运作。
5 、探索分类管理模式，健全长效管理机制 应根据目前小区管理的特殊性，有针对性的对居住小区的特点探索不同的管理模式。一是探索老旧小区管理新机制。对于一些老旧小区来说，由于观念限制和硬件条件的制约，让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类长期以来欠账较多的老旧小区，政府有关部门及产权单位应加强资金的合理投入，探索规范的物业管理以外的新形式，如充分延伸居民委员会的作用，或发动群众建立自我管理的自治组织，力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我去实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。二是进行宜居社区改造。对楼房陈旧、基础设施差的老旧住宅小区可进行宜居社区改造，通过社会环境综合整治，完善小区基础设
施和社区功能，引进物业管理公司。三是公开招标物业公司。对于新建商品房小区，政府应加强引导和约束，引入市场化、专业化的管理模式，为企业创造更好的公平竞争环境，逐步打造代表自身核心竞争力的物业管理企业品牌。同时，要完善社区党总支、居委会、业主及业主委员会、物业管理企业四方自治组织的联动议事平台，理顺物业管理体系，同时上级职能部门应始终加强物业管理的指导和监管，建立基层管理长效机制。
篇五：关于社区物业管理工作的调查报告
*物业服务中心 Q12调查报告 一、 进度 ——月——日开始调查， ——月——日完成所有问卷回收。二、 问卷 ***样本量为——， 共有——人参加了问卷调查。
共回收到问卷——份， 其中有——份无效问卷。
共有有效问卷——份。（*****）
三、 编组及问卷
***总编号：
分编号 组名 负责人 有效问卷 无效问卷 总问卷 附注
汇总
员工敬业度总体情况
盖洛普 50 百分位（50th%）
盖洛普 75 百分位（75th%）
（样本量：人）
均值
大均值（GrandMean）
盖洛普 Q12问题
顶级回答（%）
Q12 学习和成长
Q11 谈及进步
Q10 最好的朋友
Q9 同事致力于高质量
Q8 使命、 目标
Q7 意见受重视
Q6 发展
Q5 关心我
Q4 表扬
Q3 有机会发挥所长
Q2 有材料和设备
Q1 知道工作要求
敬业度得分
共同成长（总体发展）
我的归属（团队工作）
我的奉献（管理层支持）
我的获取（基本需求）
篇六：关于社区物业管理工作的调查报告
区物业管理的调研报告—调研报告物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域加强居住小区物业管理 改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。为此今年 3 月至 6 月我们联合开展了加强石景山区物业管理的调研目的是全面了解我区物业管理现状反映群众所关心的物业管理实际问题促进和谐社会的建设和区域形象的提升。此次调研听取了区建委关于我区物业管理工作基本情况的介绍 实地走访了部分居委会和物业管理公司召开了由政府相关职能部门、物业公司、居委会、业主委员会等单位参加的不同层次的座谈会发放了近千份居民调查问卷搜集了关于加强我区物业管理的意见和建议现将调研情况报告如下
一、我区物业管理工作的基本情况
据调查我区共有各类物业建筑面积 2000 万平方米其中住宅建筑面积约 1200 万平方米。
2 万平方米以上的居住小区 105 个 其中上世纪八十年代以前建成入住的小区 46 个包括各类家属院不包括军产 占 44%九十年代后按统一规划、统一设计、综合开发建设而成的小区 59 个占 56%。已实行物业管理的小区 79 个占居住小区的 75%成立业主大会的小区 11 个占实行物业管理小区的14%。全区共有物业管理企业 68 家其中在我区登记注册的 44 家在外区注册的 24 家从业人员 6000 余人。目前实行物业管理的小区内多种管理形式并存既有商品房、承租房、房改房、拆迁房还有
康居房及单位直管楼等。
总体看我区物业管理工作具有以下几个特点一是物业管理市场处于发育初级阶段。
目前仍然没有实行物业管理的居住小区占25%抽样调查问卷显示未收取物业费的小区占 33%。同时近年来我区部分实施物业管理的小区获奖物业管理覆盖率呈上升趋势。二是物业管理总体水平偏低。统计数据显示与北京市整体水平相比我区辖区内注册登记的物业管理企业数量少、规模比较小资质等级偏低等物业管理企业从业人员素质普遍偏低。三是物业管理行业监管体制基本建立2005 年 8 月以来成立了专门的工作机构加强了对物业管理企业的监督检查开展了物业管理规范化活动积极探索社区物业管理自治方式开展物业管理试点工作推进物业管理市场化进程进一步加强了我区物业管理行业政府监管的工作力度。
二、我区物业管理工作存在的主要问题
近年来我区物业管理主管部门积极推进通过公开招投标选聘前期物业管理企业着力搭建社区自治的新型组织平台物业管理工作取得了一定成绩也总结了一些宝贵经验但由于体制、观念、机制等因素的影响我区物业管理工作仍存在以下四个方面的问题 1.开发商遗留问题严重。
开发商遗留问题严重是各地普遍存在的问题我区也不例外。问题主要包括变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等等。
这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决致使矛盾集中到物业公司身上据调查问卷显示77%的受访者认为居住小区物业公司没有尽到管理责任69%的受访者认为居住
小区技防措施不健全。
2.物业管理公司定位不准确。我区现有物业管理企业规模小、资质等级低 物业管理服务水平偏低 经营管理理念陈旧 市场竞争力不强。我区登记注册的 44 家物业管理企业中按资质分类一级资质仅有2 家二级资质也只有 3 家三级资质 39 家与全市整体水平比较相差太远按照性质分24 家为国有或国有控股企业17 家由单位后勤部门转制而来2 家是直管公房房管所改制企业这些物业公司受计划经济企业体制的影响比较深 有些企业甚至仍按照事业单位方式运作以管理者自居服务意识差有些企业低水平服务、高标准收费 甚至出现乱收费 有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低缺少对员工的培训和严格规范的制度管理造成人员素质普遍偏低有些企业不经业主同意擅自经营物业共用部位侵害了业主的合法权益。
3.部分业主观念陈旧且缺乏组织性。
我区部分居住人群收入水平不高对物业管理收费的理解尚未到位 不愿意按照目前价格享受较为全面的物业管理服务。业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄经常出现业主权利滥用现象。据调查问卷显示只有 1%的受访者对《北京市居住小区物业管理办法》很了解不了解的多达 37%71%的受访者表示不了解 《中华人民共和国物权法》 有关房产权利方面的规定。
业主相互不熟悉往往出现“谁都可以牵头成立业主大会但谁都无法真正成立业主大会”的无序局面业主委员会的权威受到质疑。据调查问卷显示78%的受访者所居住的社区没有成立业主委员会当
居住方面合法权益受到侵害时更多人倾向于选择通过居委会维权87%的受访者认为业主委员会作用发挥不好居委会作用发挥好。
4.政府相关职能部门公共服务水平有待提高。物业与园林、环卫、公安、交通、市政等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题有些是行政监管关系有些是业务合作关系。目前我区政府相关职能部门之间的关系以及与物业管理公司、业主、居委会等相关部门的关系还未理顺责权利的划分有待进一步明确公共服务水平有待进一步提高。
此外开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的衔接也存在一些问题。
如本应由政府提供的公共服务职责被人为地转嫁到了物业公司使物业公司客观上既承担一个企业的责任又承担着部分政府公共服务的职能等等。
三、关于加强我区物业管理工作的建议
石景山区地处城乡结合部物业管理具有一定的特殊性需要探索适合我区实际的物业管理模式。通过此次调研提出以下几个方面的建议供有关部门参考 1.推广物业管理企业前期介入。
物业管理企业前期介入是指物业管理企业在正式接管物业之前就参与物业管理小区的 “规划—设计—施工—安装—销售—管理”等过程。这样有利于避免开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业管理难以解决的问题 从源头上减少开发商遗留问题对物业管理的隐患有助于形成房地产开发企业、物业管理企业及业主和谐相处三方共赢的良好局面。建议政府相关职能部
门从政策、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手深入研究加强引导推进我区物业管理企业前期介入工作。
2.发挥物业管理行业协会作用。
要充分发挥物业管理行业协会的作用在为物业管理企业提供交流平台促进行业自律推动公平竞争协调利益冲突维护企业合法权益等方面的作用。协会应着力开展以下几方面的工作摸清行业基本状况研究行业发展理论建立行业自律机制 规范企业经营行为 反映企业合理诉求 维护企业合法权益开展各种形式活动形成行业的凝聚力正确引导舆论宣传树立行业良好形象加强从业人员技能和职业道德培训形成在职继续教育的长效机制。
3.推动各方思想观念转变。在对开发商诚信考核中要增加其开发小区物业管理好坏的考评使其注重树立品牌意识做好建管衔接行业主管部门要改变姿态 充分利用全方位的媒体手段主动宣传物业管理的必要性积极推行我区一些社区典型做法如七星园小区引导广大业主维好权、用好权、尽好责物业管理公司应抛弃行政管理的方式加大对业主的情感投入与业主建立良性互动用更好的服务取得业主理解和配合 同时要像首钢物业公司一样积极向外寻求发展机会过度期采取两种体制并存的运做模式。政府有关部门和社区组织应组织成立物业调解协调机构继续完善社区党委、居委会、业主及业主委员会、物业管理企业四方自治组织的联动议事平台理顺物业管理体系建立基层管理长效机制推动业主大会组建工作。
4.探索我区物业分类管理模式。我区物业管理有特殊性应针对居住
小区的特点探索不同的物业管理模式。对于一些老旧小区来说由于观念限制和硬件条件的制约让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类长期以来欠账较多的老旧小区 政府有关部门及产权单位应加强资金的合理投入探索规范的物业管理以外的新形式如充分延伸居民委员会、房管所的作用或发动群众建立自我管理的自治组织力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题。
对于新建商品房小区政府应加强引导和约束引入市场化、专业化的管理模式为企业创造更好的公平竞争环境 逐步打造代表自身核心竞争力的物业管理企业品牌为建设和谐社会做出更大贡献。
5.大力提高居民区自治水平。物业管理处于发展时期配套政策尚不健全不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整 就有可能陷入无法缓解的对立困境。
因此 在我区物业管理中要将乡规民约纳入法治体系通过规划居民区建设的内容完善乡规民约提高居民的权利义务意识在正确行使民主权利的基础上承担民主管理的责任。
建议选择部分小区先行试点 深入开展调查研究剖析居民区中缺乏公德的表现针对性地建立乡规民约培育一批五好家庭、星级文明户、文明楼等品牌项目坚决反对在居民区生活中地极端个人主义等自私自利现象 大力提升小区的社会公德和家庭美德水准。
6.提高物业公司服务质量。物业公司应结合实际需要积极探索、大胆实践创造自己品牌要通过提高员工知识技能的培训运用先进的管理手段在企业内部应岗位明确职责分明建立一套行之有效
的绩效考核体系降低企业管理成本同时应充分利用自动化设施加大管理智能化的科技含量更有效地实施各项管理服务。要从日常检查、客户交流、业主满意度调查、管理费收缴、相关信息反馈等方面了解物业服务是否满足业主的需求从而制定相应的措施有条件的企业应积极建立 ISO9001 标准体系进一步提高服务质量。
7.完善物业管理相关法律法规。
现行有关物业管理方面的法律法规包括《物业管理条例》 、建设部的规章制度但缺乏与法规相配套的规范性文件的制定如业主委员会运作物业管理招投标住宅维修基金管理物业管理服务用房设臵使用业主委员会的法人地位及其职责、权力和义务明确物业管理企业、业主管理委员会、居委会三者之间的关系等致使近期物业纠纷案件数量增多并形成群访区法院 200 年就受理物业纠纷 522 件。建议积极通过人大、政协等呼吁相关部门制定与之相配套的实施细则和法规文件使其更具体、更具有操作性使之真正能够规范和指导市场运作。
随着物业管理水平的不断完善随着物业管理机制的不断创新随着广大业主维权意识的不断提高 随着政府对物业管理监管力度的不断加强 相信我区物业管理企业必将显示出其强大的生命力和市场竞争力不断出现新的整洁、美观、安宁、舒适的宜居小区。
篇七：关于社区物业管理工作的调查报告
视角I W 愚烹烹=焉烹罴烹关于开放式小区物业管理存在问题的调查·丁晓彦( 开滦唐钱社区服务中心物业管理办公室河北唐山063000)[ 摘要] 随着国民经济的发展，城市化建设进程的加快，居民生活水平的不断提高，开放式小区的物业管理面临着巨大的挑战。现针对始建于唐山震后的几个开放式小区的基本状况，通过走访群众、实地考察．就物业管理存在的弊端和需要改进的措施作出调研报告。[关键词】开放式物业管理调查中图分类号{C93文献标识码：A文章编号：1009- 914x( 201 1) 10- 0262- 01近年来，随着居民水平的不断提高，社会治安形势的不断变化，各种突发事件的不断发生。群众对周边生活环境的要求也越来越高。相对于近年新建的封闭式小区，开放式小区在规划、建设和管理上存在着先天不足，居民对其意见越来越多。唐钱社区为使物业管理水平更上一层，进一步提高居民的幸福指数，于2010年7月成立物业管理办公室，并开始着手对开放式小区物业管理的改进。开放式小区存在的主要问题，发展方向?实施的难易?带着这些问题，对双新、赵庄、立新东进行了走访调查。现将调查情况综合如下：一、当莆唐钱社区管辖内开放式小区的基本情况受到市里老旧小区拆迁的影响，唐钱社区管辖的小区由原来的24个减少为21个，其中除了开源、开泰一期、开泰二期、大洪桥和钱营小区以外，均为开放式的老小区，这些小区多为十九世纪八十年代建成，楼房建设年代久远，小区内的配套设施陈旧，已明显滞后于居民的生活需求。开放式小区都没有围墙和门卫，随便一个楼口都可以自由出入，给小区治安和卫生管理带来难度，张贴小广告的人也经常到楼道里制造“ 牛皮癣” ，让人不堪其扰。在小区走访中还发现的一个很常见的“ 景观” ：铁栅栏、简陋杂物棚小则二、三平米，大至八、九平米的占地面积很扎眼。=．存在的问曩1、占道经营引发的治安混乱。立新小区3 2 1楼前市场的争议也很多，小区内建立市场本是为了方便居民的日常生活、提高居民的幸福指数为宗旨的，但是大型市场的存在，也给群众带来了烦恼，随着流动人口的增加盗窃行为也开始猖狂，丢钱包、自行车的几率加大，笔者调查时询问的一位老大爷家一年丢了七辆自行车，几位老大妈异口同声道，丢失的钱包在一个定点垃圾堆旁准能找到，当然钱财肯定是被拿走了，再者，市场已经挤到32 1楼入户口前，占据了整个入口前的甬路，给32l 楼住的居民造成出行难的问题，而且早市的拥嚷影响居民的休息，还有就是这个市场位居幼儿园旁，对幼儿也存在意外伤害和被拐卖的安全隐患。2、环境卫生治标不治本。唐钱社区所辖全部小区的保洁工作是外包性质，每天定点清扫道路、清空垃圾桶。开放式小区人流大，出入的人员杂乱，避免不了前面清后面扔的现象，群众自我维护环境意识差，有风的时候，纸屑、塑料带等被刮入绿化带，造成“ 有绿化却不美化” 现象。3、交通秩序有待整治。这几年，随着群众生活水平的提高，：上接第233页相应处理，包括数据合并、去重排序，读者可以按照排序后的检索界面完成跨库检索。( 3) 中间软件。中间软件是2 0世纪8 0年代末9 0年代初发展起来的基础软件，是一种构建网络分布式应用系统的重要支撑工具，其主要功能是：解决网络分布计算机环境众多异构数据资源的互连共享问题，实现多种软件的协调工作。他的主要功能是将读者输入的检索词、检索式按照各个数据库的要求转换成能够接受的检索式和检索指令，提供给各个数据库进行检索：获取各个数据库返回的检索结果。并按照统一检索平台要求的数据格式进行转换，将转换后的数据提供给数据处理层作进一步的处理。5、跨库检索目前存在的问题跨库检索实现了不同文献资源之间的沟通，最大限度地保持了知识体系的完整性，大大提高了读者利用各个数据库的检索效率，节省了读者的时间。但是目前的跨库检索还存在着很多问题：( 1) 跨库检索实现的前提是要清楚了解各种数据库的结构、设计方法、检索密码等基本情况，然而数据库的生产商出于商业利益和数据安全的需要，几乎都不愿意将这些基本情况公开给其他跨库检索系统的研制262l 一|L博置万方数据私家车的数量大幅上升，跟落后的基础设施相抗衡催生了有损小区形象的事物：私占绿地硬化为停车位，私设的形态各异的停车器等。私家车乱停乱放现象也很严重。在立新小区还有三辆不知哪个单位的大轿子车总是停放在居委会旁边，使本来就没有停车位的立新小区显得车辆更加拥挤。4、变公共用地为私家所用。旧小区内的私搭乱建屡清不禁，老旧小区室内面积本来就小，还没有地下室，致使很多居民在甬路和绿化带内私建栅栏、围棚做储藏室、自行车棚之用，严重损害了大部分居民的公共利益，还影响小区的整体形象。三．建议和方案有些开放式的小区是横纵交错，彼此相连的。对其进行部分或全部封闭不仅投入的资金高，实施起来也有一定的难度，很有可能做到适得其反。事物的发展总有一个循序渐进的过程。不可能一下子做到面面俱到，开放式小区的物业管理也存在一个不断改进、不断发展的过程，有关职能部门要与居民群众多做沟通联系。争取群众的支持和理解，找出一条行之有效的管理新路。为此，提出如下建议：1、改造小区内部市场。社区出面尽量跟地方有关部门商谈是否取缔或限制商户的问题，如若谈不成功，可以考虑在32l 楼前起一道矮墙或铁栅栏，把市场与居民楼隔离开来，让市场处在一个独立的空间内。避免出现占道经营的情况。2、安装监控系统和楼梯口防盗门。在小区特殊部位安装监控系统，为居民建起一道安全屏障。楼梯口加装防盗门，可以有效阻止外人进入。减少楼道内张贴、印刷小广告现象，美化楼内环境。3、加大“ 环境保护从我做起” 的宣传力度。加大宣传力度，使群众正确了解和认识清洁、干净的卫生环境不是靠一两个环卫人员能解决的，要从我做起，从每一个个体做起，主动承担起维护卫生环境的责任，共同努力。才能创造出美观、清洁、文明、和谐的居住环境。4、对老旧小区实施道路改造。把开放式小区的道路规划为单向循环道路，在小区内设置禁停标志，新增标志牌、标线等，引导小区车辆按规定方向行车。单循环道路相对较窄。富裕出来的空间用来合理补充规划停车位，在已划线规范好的停车位上停车。5、限制大轿子车的进入。可以在小区的各个入口安装挡车器，留出只能通过小轿车的距离，限制大车驶入小区内。6、利用屋面上部空间，为群众提供储藏所。老旧小区的地面空间有限，可采用轻便材料在屋顶为居民建造小型的储物室，用来减缓或消除部分居民私搭乱建的行为．者，相反不断将检索语句进行加密，或者通过ses si O n进行用户识别，因此，跨库检索系统整合的资源是有限的，而且已经整合的数据也不能保证将来一定能够正常使用。( 2) 数据库录入虽然有很多标准．但是许多数据库并没有按照相关标准编制。如Z3 9．5 0馆藏数据库的跨库检索，有的自动化系统还不支持Z39．50协议，有的虽然支持，却增加了很多限制条件。( 3) 跨库检索要通过中间软件将检索请求转换成各个数据库的检索语句，然后再获取各数据库的检索结果。当检索系统兼容的数据库种类和数量非常大的时候，必然造成检索效率的低下，用户需要等待较长时间．( 4) 目前的很多跨库检索系统还不能对获取的数据进行合并、去重登操作，这实际虽然减少了读者检索各数据库的重复登录和查检的时间，但却把更多的信息进行了罗列，加重了读者鉴别、选择的负担。参考文献：[ 1] 李广建．国外跨库检索系统研究项目及其特点．情报理论与实践．2004．(4)．[ 2] 马文峰．数字资源整合研究．中国图书馆学报．2002．( 4) ．[ 3] 叶晓菡．关于异构数据库互联技术的探讨．2002．( 8) ．．。篇八：关于社区物业管理工作的调查报告
3 篇 物业管理工作调研报告为进一步了解和掌握全市物业管理情况，督导加强城市物业管理工作，改善人民群众的生活环境，根据市人大常委会工作安排，11月下旬到 12 月上旬，城环委在常委会毕礼伟副主任的带领下，对全市物业管理情况进行了调研。调研期间分别听取了市住房和城乡建设局的情况汇报，与有关部门、公共服务企业、街道、社区、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流；到 XX 区、XX 市、高区、经区进行了调研，委托文登区、荣成市人大常委会和临港区管委对辖区物业管理情况进行了调研；现场察看了祥云花园、保利凯旋公馆等9 个住宅小区物业管理情况。现将调研情况报告如下：
一、全市物业管理工作现状 近年来，各级各有关部门认真贯彻执行国务院《物业管理条例》和《XX 省物业管理条例》，逐步建立起以市级为总揽、区级为重点、街道为基础的物业管理新机制，物业管理工作逐步走向规范。
（一）物业管理事业快速发展，覆盖面不断扩大。我市的物业管理始于 1998 年，经过近 20 年的发展，截止今年 11 月，全市共有物业服务企业 378 家，其中市区 260 家、荣成市 58 家、XX 市 60 家，从业人员近 1.8 万人，实施物业管理的住宅项目 1201 个，服务面积9168 万平方米，物业管理覆盖率 98%以上，新建小区物业管理覆盖率100%。
（二）开展物业服务行业文明创建活动，提升行业文明程度。物业管理部门制定了《XX 市物业服务行业开展文明行业创建活动试点
工作规划》和《**年度全市物业服务行业开展文明行业创建活动实施方案》，开展物业服务行业文明创建活动。一是针对物业行业突出问题开展了集中排查专项行动，制定整改措施，督促整改落实。二是推行“阳光物业”，全面落实“三会三公开”制度。要求各物业服务企业公开服务价格、标准和内容，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益信息。三是在行业内树立典型，发挥示范标杆作用。制定了 XX市物业行业文明服务明星、文明示范项目、文明创建标兵企业评分标准，组织物业企业积极参与全省物业行业文明创建活动，目前全市共有 20 名服务明星、6 个示范项目、6 家标兵企业通过了初审。通过开展这些活动，规范了物业服务企业的行为，有效提升了物业管理行业的文明程度。
（三）加大监督考核力度，规范物业服务企业行为。为加强对物业服务企业的事中事后监管，市物业管理部门对各区物业管理部门、物业服务企业和物业项目实施月度考核，定期检查各区物业主管部门业务管理、企业信用建设、投诉处理、专项整治活动推进情况等，并实现考核常态化。同时，积极推行各区交叉考核，考核结果列入各区考核成绩，并与物业服务企业项目评优、招投标、信用等级评定等挂钩。今年以来累计进行考核 26 次，对 6 家违规企业进行了约谈。通过行政和市场手段的有机结合促进企业优胜劣汰，规范和引导物业服务企业的服务行为。
（四）实施住宅专项维修资金制度，为公用部位维修维护提供资金保障。**年 7 月，我市开始归集住宅专项维修资金，有关部门密切
配合，层层把关，突出预售合同备案、综合验收、不动产登记等重点环节，加大维修资金收缴力度，提高收缴率。截至今年 10 月，已有17.71 万户缴纳了住宅维修资金，住宅专项维修资金本金及利息共计16.04 亿元。另外，物业管理部门还管理房改房维修资金 9779.38 万元。目前，全市物业管理部门管理的两项维修资金共计 17.02 亿元。
（五）开展智慧物业管理试点，拓展增值服务。物业管理部门积极推动信息化、智能化技术在物业管理领域的推广应用，并在部分理念超前的物业服务企业开展试点。**年 XX 区 XX 小区第一个推出“小区管家”APP，目前中心城区已有近 20 个项目实行智能化物业管理。今年年初，XX 区 XX 街道办事处投资开发了“物管通”平台，对辖区物业管理项目实行 24 小时视频监控。XX 市把物业管理与社区综合管理相结合，组建了智慧社区平台，实现物业主管部门、社区管理部门和业主三方信息互动、信息共享，业主可以通过 APP 平台进行交费、投票、反映问题、预约家政维修服务等操作，方便快捷，深受欢迎。
二、全市物业管理领域存在的问题 在物业管理部门、基层组织和物业服务企业的共同努力下，全市物业管理事业有了较快的发展，但与城市发展和人民群众对美好生活的向往相比，还存在一定的差距。
（一）物业服务企业的服务水平和业主的交费意识不高，导致物业费交纳率较低。市区范围内新建住宅小区（封闭住宅小区）物业费交费比例超过 70%，而老旧小区物业费交费比例较低，一般只能达到20%到 50%。导致这种现象的主要原因有两个，一是物业服务的质量
和水平不高。目前我市大部分物业服务企业提供的都是保洁、绿化、安保等常规性服务，而且服务质量不高，服务水平得不到业主的认可。二是业主的交费意识还需要提高。住在老旧小区的部分业主，在实施物业管理之前不需要交纳物业费，在进行综合改造实施物业管理之后，仍然认为应当免费享受物业服务等公共服务，因此不愿意交纳物业费。最终形成物业服务水平低、业主不满意、业主不交费的恶性循环。
（二）车位有效供给不足，停车管理矛盾突出。从群众反映情况看，车位紧张及停车秩序混乱，是当前物业管理十分突出的问题。2000年前建成的老旧生活区,很少配建停车设施，仅有的少量车库超过95%被业主出租，改做商业用途；2000 年至 2008 年间建设的半封闭或封闭小区，规划配建的车位较少，而需求量很高，矛盾最为集中；2008年之后建设的小区，虽然调高了规划车位比，各项管理措施也比较到位，但短缺矛盾仍然十分突出。目前我市规划部门确定的车位配建标准最高为每 100 平方米 1 个车位，在第二辆甚至是第三辆汽车已经开始大量进入市民家庭的时代，已经不能满足广大业主的停车需求。
（三）业主委员会组建比例低，没有充分发挥应有的作用。目前我市共成立业主委员会 272 个，仅占住宅小区物业服务项目的 22.6%。多数业委会运行不够规范，仅有不到 10%的业委会能够按照《XX 省物业管理条例》规定履行职责，约 70%的业委会履行职责比较被动，还有个别业委会存在履职越位现象。总体看，业委会组建比例低，不能依法履职、依法维权，是目前制约物业管理水平提升的短板。
（四）专项维修资金使用门槛高，使用率偏低。专项维修资金的使用，必须经占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意才能使用，门槛较高，程序较为复杂，因此使用情况不多。截止到今年 10 月，共支出住宅专项维修资金 461 笔，金额 212.31 万元。房改房维修资金由于资金数额少，申请程序较为复杂，维修支出也不多。今年前 10 个月，共支出维修资金 92 笔，金额 42 万元。
（五）物业项目交接时未严格履行承接查验手续，开发遗留问题比较多。目前新建项目大部分实行单体验收交房，综合验收交房比例不到 30%，很多物业服务企业与开发商交接过程中未严格进行承接查验，对项目存在的问题没能及时发现和解决，导致业主 60%以上的投诉与开发遗留问题有关，如房屋漏雨，储藏室、车库质量问题，电梯、消防、地下管网质量问题，绿化、人车分流设计不达标问题等。
（六）小区内违法建设屡禁不止，占用公共绿地现象时有发生。住宅小区内私搭乱建和占用公共空间种菜现象是个老大难问题，并且屡禁不止、屡屡反弹，这种现象在 2000 年到**年建成的小区比较普遍，尤其是城乡结合部的小区和一楼带小院的小区更为严重。近几年结合裸露土地整治，相关部门开展了多轮占绿种菜问题整治行动，效果较为明显；但私搭乱建顶风而上，而且一旦形成，违法建设认定、拆除等程序复杂、涉及部门多、处置时间长，重新恢复难度极大。
三、加强物业管理的几点建议
物业管理与千家万户的利益息息相关，是一项涉及到各级各有关部门的系统工程，物业管理行业的健康发展需要全社会的共同关心和支持。为此，提出以下几点建议：
（一）制定新的物业管理条例实施办法，建立健全配套的法规体系。我市原物业管理条例实施办法于**年 2 月开始施行，在《XX 省物业管理条例》出台后废止。建议结合全市物业管理的现状，尽快制定新的适应我市实际、内容完善、可操作性强的物业管理条例实施办法。明确规划部门、建设管理部门、物业管理部门、相关工作部门的职责分工，厘清房地产开发企业、物业服务企业、业主、业主委员会、街道、社区的权利、责任和义务，规定好小区的基础设施、安全消防、园林配套、公共空间、水电煤气、环卫保洁、车辆停放等诸多内容。
（二）采取多种举措，提高物业服务质量和水平。加大宣传力度，广泛宣传物业管理相关政策法规，增强业主法律意识和诚信意识，提高业主交纳物业费的自觉性。相关部门要加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平。鼓励物业服务企业提供“菜单式服务”，由业主自由选择“服务套餐”并按照相应的标准交纳物业费。构建和谐的物业服务企业和业主关系，提高业主交费的主动性；建立对恶意拖欠物业费案件快速审判的绿色通道，对一些恶意拖欠物业费的行为，依法快速处理。
（三）增加车位有效供给，规范小区停车管理。超前规划，科学合理确定新建住宅小区车位配建标准，严格落实住宅小区建设规划审批时车位的比例。充分挖掘老旧住宅小区的停车潜力，结合小区环境
综合整治，通过调整绿化空间、优化小区布局、拆除违法建设等方式，增加车位。加强管理，依法纠正改变车库和车位使用功能的行为。鼓励有条件的小区建设智能立体式停车库。盘活闲置车位，对开发商尚未售出的车位和业主购买后未使用的车位加以利用。对小区内占用消防通道停车、占用他人车位停车、乱停车和恶意堵塞进出通道等行为，由物业服务企业进行劝阻引导，规范业主有序停车。
（四）加强业主委员会组织建设，充分发挥业主委员会的作用。业主委员会是做好物业管理的基础之一，要学习借鉴外地成功经验和做法，结合我市实际，严格按照相关的法律法规规定，适时召开业主大会，加强业主委员会建设。倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位人员积极参与业主委员会。积极开展业主委员会组建和运行方面的业务培训，提高业主委员会成员的思想素质和专业水平。进一步理顺居委会、业主委员会、物业服务企业之间的关系，推进沟通合作，提升社区物业管理水平。试点将业主委员会建设情况纳入到对街道（镇）、社区的年终考核，提高基层对业主委员会建设工作的重视程度。
（五）严格实行物业综合验收制度，防止开发商遗留问题影响后期的物业管理。有关部门要加大监管力度，督促物业服务企业与开发建设单位做好物业项目承接查验工作，并办理各类资料移交手续；认真落实《XX 省物业管理条例》和《XX 省新建物业质量保修金管理办法》（X 建发〔**〕5 号）的规定，建立物业质量保修金制度，明确
保修工作的受理、实施的程序和标准，强化对保修责任的监管，切实维护业主的合法权益。
（六）创新维修资金使用方式，出台相关办法。使用住房专项维修资金时，可以采取委托、集合、默认、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率。建立应急维修机制，明确应急维修范围和标准，开通紧急情况维修资金使用的快速通道，简化维修资金使用审批程序，对危及房屋使用和业主人身财产安全等紧急情况，可不经业主“双三分之二”表决同意直接使用维修资金，由居委会（村委会）、业主委员会及物业服务企业共同组织抢修。试点业主大会管理维修资金，逐步将维修资金划转业主大会管理和使用，物业管理部门、街道（镇）、社区全程进行监管。
(七）加大小区执法力度，清理违法建设、破坏公共绿地等行为。明确各级执法机构工作职责，着重解决住宅小区违法建设、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住宅楼开饭店等突出问题。城管执法部门要加大执法力度，及时开展执法活动，对拒不配合行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合，对违法违规行为及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展。
（八）支持智慧物业建设，开展互联网+服务。将互联网思维融入物业管理中，加快搭建基于大数据的互联网平台，开展互联网+服务。依托智慧城市建设，制定智慧物业建设指导标准，推广智慧住宅小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台；综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理、
水电气费自动抄表等智能化物业服务综合管理应用；鼓励物业服务企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化和信息化。
物业管理工作调研报告
随着商品房住宅小区投入使用，给市民“高品质生活”的同时，也对物业管理工作提出了新要求。按照区人大常委会**年工作安排，区人大城环委牵头成立了专题调研组，先后深入区国土房管局、东城街道办事处等单位，长坡社区、玉泉社区部分还建房以及美丽泽京、世纪阳光等重点小区，通过听取汇报、查阅资料、实地走访、座谈交流等形式深入了解我区物业管理工作情况，广泛收集了各方面对物业管理情况的建议和意见，调研组还到渝北区人和街道进行了考察学习。现将我区物业管理工作报告如下。
一、我区物业管理基本情况 目前，我区从事物业服务的企业已发展到 67 家（开展经营业务的 52 家，部分本地注册企业未在我区开展业务），其中区内注册企业 36 家，区外注册企业 31 家。全区物业服务从业人员近 4000 人，累计服务小区（单体楼）742 个，涉及业主 12.5 万户，其中有 1 个小区被评为国家级物业优秀示范小区，12 个小区被评为市级物业优秀示范小区。目前，我区小区物...
篇九：关于社区物业管理工作的调查报告
党建引领创新物业管理工作情况调研报告
党的一切工作必须以最广大人民根本利益为最高标准。十九报告指出，“要坚持把人民群众的小事当作自己的大事，从人民群众关心的事情做起，从让人民群众满意的事情做起，带领人民不断创造美好生活……保障和改善民生要抓住人民最关心最直接最现实的利益问题”。群众利益无小事，住房物业管理是涉及千家万户的最现实利益的工作，其管理水平涉及到夯实党的执政基础和人民群众对政府工作的满意度。新时代下 xx 物业管理工作，同样存在着人民日益增长的需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。物业管理工作迫切需要党建引领，从而进一步提升人民群众的满意度。
一、党建引领物业管理工作是提升社会治理能力的新思路
物业管理是涉及百姓民生的重要基础性工作，能够与基层社区党建相互支撑、相互促进。党建引领物业管理，能从小区这一城市治理最基本的细胞出发，显著提升城市治理能力，夯实党的执政基础，提高人民群众的满意度。
（一）物业管理与基层社区党建相互支撑、相互促进
物业管理是涉及夯实党的执政基础的重要工作。群众路线一直是我们党始终坚持的根本工作路线，党的工作应当深入基层中去、到最广泛的人民群众中去。在城镇化率超过 50%、进入“城市中国”的今天，我们党的各项工作也必须深入到城市社区当中，这是涉及夯实党的执政基础的重要工作，也是中央城市工作会议召开的基本背景。十九大报告指出，要“加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”。以党建引领、提升社区治理已经成为新时期城市社会治理的重要特征。在当代，“物业管理”是“社区制”下居住组织模式的重要内核，理应成为加强社区治理的重要抓手。加强党对物业管理工作的领导，尤其对物业管理企业、业委会等非公组织和群众自治组织的领导，可以有效地提升城市社会的组织和动员能力，进而从根子上夯实党的执政基础。
物业管理从社区层面提升社会治理能力、巩固基层政权。国家城市经济体制转轨之后，住房市场化改革使得原有城市居民从紧密组织的“单位人”变成相对松散的“社会人”，这也必然要求城市社会的管理方式发生相应的转型，适应社会治理单元从单位居委会模式向物业小区构成的社区模式转变。当前 xx 全市共有 x 个住宅小区，其中商品房小区 x个，老旧小区 x 个，保障房小区 x 个。这些社区是市民生活的最广泛的归属，也是城市社会最基本的细胞。稳妥、有效地提升这些社区的治理能力，将是巩固我国基层政权，维护社会稳定和谐的必要手段。而治理能力的建设、提高需要从多方位入手，在街道-居委会的行政管理体系之外，物业管理也发挥着另一条腿的重要支撑作用。全市已有住宅小区中，已经成立了业主委员会的有 x 个，已经成立物业管理委员会的有 x 个。全市共有物业服务企业 x 家，其中一级 x 家，二级 x 家，三级 x 家。房地产行政主管部门、业委会和物业服务企业组成的物管条线，从物业管理行政、物业管理自治、物业管理服务三方面形成以物业为核心要素的组织体系，从而将城市居民纳入到有效的治理框架中，在实现城市社会的有效治理、维护基层的坚实稳固方面取得了瞩目的成绩。
（二）物业管理是涉及到百姓民生的重要基础性工作
物业管理工作关系到群众的幸福感和满意度。在建设新时代中国特色社会主义的征程中，我国社会的主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。大量物业管理纠纷导致的群体性事件表明，物业管理工作的好坏同人民群众的幸福感和满意度息息相关。房子是用来住的”，在回归居住属性的定位之下，物业管理将是房地产能否发挥其居住根本属性，实现住有宜居的重要条件。在这一要求之下，物业管理工作需要创新工作方式、引入建设机制，从秩序、环境、服务等多角度考量物业管理工作的突出矛盾、服务质量和社会效益，进而以高效满意的物业服务提升社区居民参与社区事物的积极性与使命感，形成良性的社区治理互动。
物业管理工作从最基层牵动政府多个条口工作的有序开展。社区 “麻雀虽小，五脏俱全”。社区治理是城市治理的细胞缩影——没有小区，何来社区，何来城市。作为直面社区居民的工作，物业管理不仅是党建深入群众的窗口，还必然包括民生、经济、生态、建设等多个条口工作的协调与配合。物管保障基础民生、物管提升物业价值、物管维护生态品质、物管反馈规划建设。将物业管理工作与民生保障、经济发展、生态保护、城市建设相结合，有利于统筹基层治理工作，提高社区治理水平，提升居民幸福指数。
（三）党建引领物业管理工作的必要性
物业服务质量的提升需要现代社会治理理念。物业服务本身是作为我国住区制度下社区治理体系的重要组成部分，其服务和管理工作的建设提升需要遵循现在社会治理理念，实践全面综合、分层有序、多元共享的核心思想。但是，当前物业管理服务工作更多的是依赖于单一的市场化物业服务公司在进行，物业服务工作面临着缺位、无序、失控等问题。无论是 xx 小区等因开发建设遗留导致的纠纷，还是月牙湖花园等业主组织建立过程的矛盾，都反映出物业管理治理体系中出现的调控力缺失问题。而托乐嘉小区等出现的百人规模以上的群体性事件，则进一步暴露出业委会等自治组织面临监管缺失的问题。面对人民日益增长的美好生活需要，调节物业管理服务中的此类不平衡不充分的矛盾，需要我们创新治理理念。
物业管理矛盾是多年来全国性的难点和焦点。在 xxx 等商品住宅小区改革较早的城市，业主、业主委员会、开发商、物业服务企业等主体，围绕小区物业也存在着诸多纠纷，与住房行政管理部门、居委会、街道办在社区管理方面缠绕着各种矛盾。业主维权、集体上访、封堵道路、业主被打、流血冲突，经常见诸网络媒体和报端。物业管理的矛盾也是全国范围内的普遍性问题。我们必须认识到这类矛盾存在的必
然性，它同基层物业服务供给能力严重不足是紧密相关的，这些不足可以归纳为重视不足、人员不足、能力不足、投入不足四个方面。
党建作为柔性抓手嵌入到物业管理非常有必要。上述众多物业管理的矛盾及问题，反映出快速城镇化进程中物业管理制度、体系、能力建设的滞后。而物业管理治理体系的改革创新需要社会自治规范的不断发育，是一个长期性过程。在这个进程中，将党建作为一个柔性抓手嵌入到物业管理之中，一方面将构建业委会等市民自治组织与国家治理体系间相互依赖于相互扶持的良性关系；另一方面也可以推动城市社会自治规范的培育与形成，以党员模范作用、党组织引领作用实现公众参与和公共治理的有序理性。没有成熟的社会自治规范，就不可能存在理性有序的公众参与和公共治理，应当充分认识到党建引领物业管理工作的长期性效益和必然性趋势。
综上所述，我们可以进一步明确党建引领物业管理工作的四个重要性：一是社会治理的重要内容；二是社区治理的重要载体；三是基层党建的重要创新；四是基层民主的重要实践。
二、当前物业管理的主要问题和社区党建经验
新时代下 xx 物业管理工作，同样存在着人民日益增长的需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。国内其他兄弟城市的实践探索和经验，也给 xx 市进一步加强党建引领、创新物业管理提供了思路。
（一）当前 x xx 物业管理存在的主要矛盾
通过课题组的实地调研和走访，我们发现当前 xx 市物业管理的矛盾主要存在于业主与开发商、业主与物业服务企业、业主与业主之间，而这些矛盾的成因可以分为三种类型：
第一，是政府的公共服务与监管缺位、失位造成的。前期开发过程中规划方案的不合理、建设监管的不严格造成公建、配套不足，中后期成熟过程中城管执法不进小区等造成的违建、乱建，都是后续业主与开发商、业主与物管企业间矛盾的成因。
第二，是物业服务企业本身服务水平及选聘机制缺陷造成的。首先是物业收费事项与提供的服务不匹配，强买强卖事实存在；其次是物业公司占有本是小区业主共有权益的公共设施收益；再者，是公共设施使用、物业企业更替过程中的产生的暴力冲突。
第三，是业主自治规范缺失造成的。业主过分主张个人权利而不顾及、乃至侵害相邻业主的权利，进而引发邻里纠纷等业主间矛盾。
但是，剖开物业管理服务中的表面问题，还应当注意到矛盾的扩散和外部的干扰因素对城市治理能力的提升带来的挑战。首先是外界资本的介入。随着资本市场对物业管理行业的关注度不断加深，部分物业服务企业为扩展市场，往往通过与业主组织形成暗箱交易，采取非正当竞争手段上岗。其次是舆论影响的放大，随着微信、微博等自媒体手段的推动，少数别有用心者往往擅长运用舆论造势，鼓动不明真相的群众，给政府施加压力。在年初托乐嘉小区事件中，业主委员会通过微信群、公众号发布失实言论，短时间内集聚大量业主形成群体性事件。最后是一些外部力量的支持，部分小区业主组织只讲物权、不讲公益，只讲权利、拒绝监督。在早期江北的部分小区，业主委员会形成“地下联盟”，出现了有组织、成体系地拒绝基层政府监督指导的现象，导致基层选举、社区活动进不了小区，背后成因值得警惕。
习总书记在十九大报告中指出，“全党必须牢记，为什么人的问题，是检验一个政党、一个政权性质的试金石。带领人民创造美好生活，是我们党始终不渝的奋斗目标。必须始终把人民利益摆在至高无上的地位，让改革发展成果更多
更公平惠及全体人民，朝着实现全体人民共同富裕不断迈进。”解决上述矛盾，就需要从人的角度切入，以党员、党组织、党建作为预防、化解矛盾的抓手，深入矛盾本质，破解基层治理难题。
（二）国内兄弟城市的实践探索和先进经验总结
从包括 xx 等在内的兄弟城市的既有实践来看，其先进经验主要可以概括为三个方面，分别是建设党的基层组织、完善物业服务体系、实施多级党建联动。
建设党的基层组织，打通最后一公里。xx 市委在《关于实施“红色引擎工程”推动基层治理体系和治理能力现代化的意见》中明确提出要推动党的组织下沉，形成纵向到底、横向到边的基层党组织体系。完善“街道党工委-社区党组织-网格党支部-楼栋党小组-党员”五级组织架构。其中，重点加大物业服务企业党组织的建设力度，提高物业服务企业党员的比例，确保党的组织和工作在每个住宅小区、物业服务项目的有效覆盖。xx市xx区在x家专业化物业企业中，建立 x 个基层党组织，选派 x 名党建指导员和“第一书记”，在 x 个自助物业服务站中，新建 x 个党支部（党小组），实现了党的组织和党的工作全覆盖。南通市在全市各物业服务企业、住宅小区物业管理项目设立了基层党组织。上海在 x
多个住宅小区业主委员会建立了基层党小组，打通了党组织面向城市居民的最后一公里。
完善物业管理体系，实现服务全覆盖。xx 市 xx 区按照“提升专业化物业、规范自助型物业、转化弃管型小区”等方式，针对不同情况分类施策，整区推进物业服务全覆盖。并以“升级市场化物业、规范自治型物业、承接无物管小区”的思路，全面创新物业管理体系，实现服务全覆盖。
实施多级党建联动，永葆组织生命力。xxxx 区实施了党组织领导下的“三方联动”服务机制，实行“双向进入、交叉任职”，有效强化了街道社区对物业服务企业党组织的领导，推动了社区党建与物业服务企业党建的联动。同时，通过选聘党员大学生物业任职、提高物业服务企业党建工作经费投入力度、建立党建工作经费补贴制度和党组织书记岗位津贴制度等方式提升基层党建活力和生命力。
三、加强党建引领创新物业管理的总体思路 按照进一步落实十九大精神的要求，在完善总结本地成绩问题、吸收外地先进经验的基础上，课题组提出加强党建引领创新物业管理的总体思路。
指导思想上，全面贯彻十九大报告关于“加强社会治理制度建设，完善党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、
法治保障的社会治理体制，提高社会治理社会化、法治化、智能化、专业化水平……加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”的总体要求，明确物业管理在党建工作中“四队”的定位、把握党建引领物业管理的“三原则”。在全市开展党建引领物业管理的专项活动，即通过创新物业小区党建联建新机制、创新社区物业服务新模式、创新物业行业党建新体系，努力实现社区服务水平高和居民群众满意度高的物业管理工作新格局，从而推动基层社区综合治理能力的全面提升。总体思路具体包括：
物业管理在党建工作中的“四队”定位：一是党的服务队，将群众最关心的宜居安居问题解决好；二是党的工作队，通过党建把物业服务企业和业主组织管理好；三是党的宣传队，在做好服务工作的同时把党的政策宣传好，开展具体化、可持续的党建工作；四是党的联系队，把物业做成联系、服务群众的桥梁。
加强党建引领创新物业管理的三条原则：一是以网格化为基础，结合 xx 当前社区治理的网格化管理基础；二是以大融合为模式，以党组织为牵动，在居委会、社区、居民自治组织等多个层面开展“社区治理-物业管理-基层党建”大融合工作模式；三是以“三原色”为协同，红色为党建、绿
色为生态、蓝色为智慧，推动红色党建工作、绿色生态物业、蓝色智慧社区三者协同发展。
四、加强党建引领创新物业管理的路径举措 （一）坚持以党的领导为核心，牢牢把握加强党建引领创新物业管理的大...
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