社区对辖区物业管理工作7篇社区对辖区物业管理工作 清波街道社区准物业管理制度 为巩固背街小巷、危旧房及庭院改善工程成果，打造“幸福人居清波”，创建文明祥和的小区下面是小编为大家整理的社区对辖区物业管理工作7篇,供大家参考。
篇一：社区对辖区物业管理工作
波街道社区准物业管理制度为巩固背街小巷、 危旧房及庭院改善工程成果， 打造“幸福人居清波”， 创建文明祥和的小区环境， 进一步提升老旧小区准物业管理的服务内容和标准， 为居民提供优质、 便利、 贴心、 真诚的服务， 现成立“杭州市上城区清波街道幸福家社区公共服务中心”， 负 责辖区内准物业管理工作。
具体管理规定如下：
一、 组织机构 杭州市上城区清波街道幸福家社区公共服务中心（ 简称“中心”），负责辖区内准物业工作的受理、 组织、 协调和统计工作。
社区邻里服务分中心（ 简称“分中心”）， 服从“中心” 统一管理，负责受理和落实具体工作。
二、 管理职责 准物业管理主要负 责对已实施准物业管理的小区共用 部位和共用设施设备进行检查、 保养、 维修以及提供居民有偿便民服务等。
三、 人员配置 1、“中心” 设主任 1 名 ， 负责各分站工作安排、 人员 管理、 检查监督、 统计协调工作； 设内勤 1 名 ， 负责接待回访、 工作人员 联系、 事项传达等工作； 设踏勘 1 名 ， 负责对公用部位、 公用设施维修前后情况进行现场踏勘及取证归档工作； “中心” 财务由街道财务中心兼任， 负 责准物业管理收入支出情况的财务核算、 报账、 对账、 公示等工作。
2、“分中心” 设主任 1 名 （ 社区班子成员 兼任）， 接待 1 名 （ 社区根据实际情况自 行安排， 以城管联系站人员 为主）， 主要负 责社区准物业管理的小区居民接待回访、 人员 联系、 现场踏勘、 公共部位检查及维护等工作。
3、“中心” 配备一支由水电工、 管道工、 泥工、 电焊工、 房屋检修、电控门专修等人员 组成的维修队伍（ 计件用工）， 负 责对辖区内共用部位、 共用设施设备的维修及提供便民服务等工作。
四、 维修人员选聘及报酬 维修人员 由街道统一选聘， 签订《计件用 工协议》， 报酬按照计件
付费结算， 节假日 适当进行慰问。
台风、 暴雨、 内涝、 大雪等恶劣天气时， 维修人员 须 24 小时待命， 做到随叫 随到。
五、 财务管理 1、 财务职责。“中心” 财务主要负责中心与分中心财务的统一管理，建立财务制度； 负责管理现金的收支和管理， 检查各种报销单据的合法性和正确性； 妥善保管保险柜钥匙和密码， 不得向其他人员 泄露； 负责所管辖的发票、 收据等票据的收发及核销工作， 并负责管理公章的保管；认真做好每月 财务核算、 报账、 对账工作， 做到按月 结账， 将财务报表报街道主要负责人审核。
2、 经费支出。
“中心” 设立总账户 用于“中心” 日 常运作及支付人员 工资， 各分中心设立子账户 ； 对于准物业维修项目 ，“中心” 统一《维修派遣单》 格式， 由“分中心” 填报“中心”， 按审批权限逐级报批，由“中心” 支付维修资金（ 资金从各分中心账户 支出）； 对于居民私人有偿报修， “分中心” 安排工作人员 上门查看， 参照低于三替公司 收费的 30%—50%收取费用。
3、 个性化服务。
对在便民服务中提出更高服务要求的居民， 或是准物业维修人员 不能胜任的服务项目 ， 可由“中心” 联系三替公司上门服务， 服务费用参照“中心” 与三替公司签订的合作协议收取。
4、 审批权限。
准物业维修单项费用 1000 元以下由街道分管主任审批， 1000 元以上报街道主要领导审批， 20000 元以上按照街道小型工程程序审批。
附件：
维修服务流程；
清波街道办事处 2014 年 5 月 20 日
附件：
维修服务流程
业主接待 由分中心接待人员负责接待， 进行登记 接待人员（值班人员）
根据情况开具维修任务单 复杂情况报修或报修内容不清楚， 请相关技术人员上门查看或电话询问后再开具维修任务单 分中心主任、 中心主任、 街道分管领导、 街道领导按审批权限签收， 并安排落实 维修人员上门服务， 并详细记录服务情况 业主签名确认工作完成 维修工/有关人员签名确认 服务中心电话/社区上门回访（满意度）
客户不在家， 留下维修通知 服务中心存档， 纳入考核 维修工将当天维修完成情况反馈至服务中心， 由服务中心汇总 无 法完 成 项 目 上报 街道或 相 关职能部门 应急抢修 房 管 应 急抢修 市 政 应 急抢修
篇二：社区对辖区物业管理工作
结合 共创文明和谐社区 闵 行区是上海 市近 几年房地产开 发量最大 的区 ，每年 一直保持在 500 万平方米左右 ，同时闵行 区也 有相当 多需要改造的旧小区，所以物业管理 工作不仅工作量大，而且也相 当复 杂。2005年，为响应中央构建和谐社 会的要求，上海市闵行区房地局作为 区物业管理主管部门 ，坚持条块结 合、以房地局为牵头单位手 u主管部 门．联合区文明办，各镇的街道、居 委、卫生、城管等有关部门，齐抓共 管，制定出一系列新的举措 ，推进 了2005年闵行区物业管理工作。这些举 措 ．不仅满足了建设和喈社区、和喈 社 会的 客观 需要 ，而且对 于提升整 个 闵行区物业管理水平、有效地转换政 府职能部有着重大的意义。
物业管理测评达标与 “ 文明小 区’ 优秀小区” 挂钩 ，督促 小区做 好物业 管理工 作 为了提高各小区的物业管理水平，
上海市阂行区物业管理工作纪实 本刊特约记者／宋安成 闵行区房地局发起了物业管理达标测 评活动。2005年 4 ， L j ，闵行区房屋土 地管理局1 发 《 关于开展闵行 物业管理达标小区申报考评的通知)) (以下简称 《 通知》 ) ， 茌全区开腱物业 达标评比活动。从 《 通知》规定的申
报条件看 ，其对提高小区的整体物业 管理水牛有着积极的作用，比如说其 规定的条件中有 “ 住宅小区已成立业 主大会或 筹备之中” ， 这为业主积 极成立业委会和、 l 主维仅有着极大的 推动作用。
通知)) 把物业管珲公司无 违反 《 物业管理条例》 、《 上海市住宅 物业管理规定 也列为小区申报达标 小区的条件之一，这对于规范物业管 理公司管 ，提升整体物业管理水平 打下基础 。
通 知 也明确要求业 物业管理的满意度测评分值在80~)-以 聘住 对 上 。另外 Ⅸ 通知》附 了细致的 闵行区 居住物业管理达标小区考评标准》和 Ⅸ 闶行区居住物业管理达标小区业主满 意度测评表》 ， 列举了具体的考评标准 和满意度调查事项。
从今年开始，闵行区所有居住小 区物业管理不达标的，不能参加 “文 明小区” 、“优秀小区” 的评比。“文明 小区” 是区、镇文明办对各小区的综 合情况所作的评比，也是区文明委对 各镇、 街道的重要考核指标之一。
“ 优 秀小区” 是房地局对闵行区各小医进 行评比产生的。往年 “文明小区” 与 “优秀小区” 并没有与物业管理T 作的 好坏完全挂钩，而今年闵行区房地局 及有关部门为切实提高物业管理水平，
提升物业管理层次，第一次明确了物 业管理达标作为参加“文明小区” 、 “优 秀小 区” 评比的前提条件。
开展文明竞赛活动 ， 科学考 物 业管理再 上新 台阶 2005年6月19 日，闵行区房地局 与区精神文明建设委员会联合召开了 2005年闵行区物业管理工作推进会暨 维普资讯 http://www.cqvip.com
物业管理行业文明竞赛动员大会。参 加会议的有各物业管理小区经理、业 委会主任 (其它的参加单位或个人)。
会议下发了闵行区房地局与文明办的 关于在闵行区居住物业管理行业中 开展文明竞赛评选活动的通知》 。《 通 知 就活动 目的、竞赛评选项目、评 比条件、评选方法、工作步骤、表彰 奖励 、工 作要求作 了明确的规定和要 求。这次活动 ，将 评出闵行 区优 秀小 区经理、优秀业委会主任、“ 好管家” (物业管理企业 )、 “好当家 (业主委员 会)”。在 “ 好管家” 竞赛评选基础上，
酝酿推荐闵行区 “ 十佳物业管理企 业” 并最后经专家评审、群众测评产 生。闵行区这次活动明显不同于以往 的做法是 ，以社会评价为主的方法组 织检查考核和社会测评，充分体现了 小 区居 民的意 志。
以 “ 优秀小区经理 ” 评选为例， 在管理制度、 服务质量、 协 调能力、协作意识、个人素质、费用 收缴六项标准中，要听取业主意见的 有四项，并且在六项以外，还单列一 项 “业主评价” ， 明确要求业主认可率 在 90％以上 。这次 活动的第二 个特点 是评比标准细致、考评方法科学。不 管是 “好管家” 、还是 “ 好当家” 不但 有具体的评比内容，并且每一项评比 内容下还有相当的评比标准和分值，
这就加大了评选活动的可操作性。
化被动为主动 ，加 大行 政执法广 度 力度 ． 积极成立业主大 会及业委 会 就业委会的成立来说，以往是由
开发商或业主申请房地局要求成立业 委会，房地局才为组建业委会进行行 政指导，没有申请的情况下，房地局 不会主动去要求或督促业主成立业委 会。据房地局物业管理科姚亚祥科长 介绍：今年闵行区房地局将变被动为 主动，督促各小区成立业主大会及业 委会。由于闵行区新的小区较多、拆 迁户较多，到去年底也只有30％的小 区成立业委会 ，今年他们计划达到 60％，并且制定了切实可行的操作方 案，将这个指标分解到各个房管办事 处，列入其工作考核。
在处理违章建筑方面，闵行区房 地局采取主动核实的方式。对房屋结 构相连 的违 法建筑 ， 经过核 实取证 ， 相 连房屋报交易中心冻结， 不能转让、 抵 押。按照房地局的部署，这一任务要 在本年基本完成。对正在施工的违法 搭建，房地局一旦发现，马上责令相 关业主改正 ，如限期不改正，房地局 将与镇相关部门联合实施代为改正，
加大对正在施工的违法建筑整改力度，
基本上杜绝了新违法建筑的出现。同 时 ，对老的违法建筑通过政府出资和 使用维修基金，结合 “平改坡” 工程，
也逐步清理和解决。
对开发商随便出售物业管理用房 的 问题 ，今年在发现 个lliJlJ,区相关物 业用房被开发商卖出以后，闵行区房 地局在全区进行类似情况调查，将相 关物业管理用房在房地产交易中心进 行登记，以防发生类似事件。对开发 商擅自将物业管理用房出售的 ，开发 商将被要求以货币形式对业主大会进 行返还和补偿。
日常检查经常化 规范化 充分 发挥各有关部门的管理与监督驴能 房地局及相关部门对物业管理工 作检查的方式主要有三种：一是房地 局的每一办事处都聘用房屋协管员，
房屋协管员每天81 J,时全部在小区， 对 小区出现的问题及时发现、 及时反映、
及时处理，极大地减少了物业管理纠 纷的出现。二是房地局各办事处对小 区的物业管理工作进行抽查，定期抽 查一般一月一次，在抽查过程中发现 问题的，小区业委会、物业管理公司 房地局令其限期改正，作出及时的处 理。
三是办事处与镇各部门社区办、 土 管所、 爱委办、 绿化办、 市容监查、 派 本刊纪事
I盔圆出所等进行大型联合巡查 ，一般一年 不低于两次，大型巡查一般有媒体跟 踪报到，且公布结果，有时还结合有 关活动进行评比。
对有问题的小区， 要 对小区经理进行扣分处理 ，小区经理 每年 l 8分扣完后， 将会被取消小区经 理资格。对情况严重的小区，将取消 其有关评比资格、有关人员上岗资格 及降低物业管理企业资质。另外，房 地局还组织业主代表、物业管理公司 代表、人大代表、居委会代表、业委 会代表等进行联合检查，使得物业管 理公司之间、业委会之间、居委会之 间在物业管理方面进行相互学习、相 互 沟通。
解决历史遗留 问题 ， 为居民排·院，
为物业管理公司解难 闵行区物业的基本情况是老房子 多、安排拆迁户的房子多。这些房子 往往有很多历史遗留问题，主要表现 在建筑 工程 质量 比较差 、有不同程度 的损坏等。这样的房子 在闵行区有 1000 万平方米 。大部分都是上个世纪 90年代前后的房子， 有的甚至更早。
去 年改造大约160万平方米， 今年要争取 达~J 27o万平方米， 今年年底房地局要 累积改造500万平方米 ， 其中所需要的 资金采取市、区、镇、三级政府解决 部分，业主出一点维修基金的筹资 办法，来保证整个改造项 目的落实。
一优质的物业管理是创建小区文明 的基础，也是广大居民群众的迫切要 求。好的物业管理，离不开政府的主 导、政府主管部门的执法到位、行业 的 自我规范及各有关部门的协力共进。
作为政府，要做好物业管理工作，就 应当制定切实可行的管理措施、做好 跟踪检查， 以建立物业管理长效机制。
这样物业管理才能会有长足的进步，
为创造和谐小区、和谐社会打下坚实 的基础。◇
编辑 ：周维 维普资讯 http://www.cqvip.com
篇三：社区对辖区物业管理工作
“平安和谐”社区物业管理工作总结和“平安行动好队员”事迹材料汇编“平安和谐”社区物业管理工作总结
****社区“平安和谐”物业管理工作在区政府、街道党工委领导、建设局物业指导下，****社区工作站积极做好辖区 1****物业管理单位的桥连工作，为辖区管理处提供了良好的沟通平台，共同努力创建实施“双年”，营造和谐社区、平安社区。
1、年初，****社区工作站成立了物业单位联席会，每月不定期召开一次联席会议，各物业单位轮流策划会议主要内容及地点，建立一个平台让各单位交流工作经验，让工作中存在的问题，能在会议中提出并讨论，兄弟单位也能互相配合、互相帮助、互相支持，解决彼此的困难。另外，工作站也能在联席会议中要求管理处配合好社区的核心工作，将上级主要文件精神传达到各物业单位。同时，也围绕这些核心工作，安排好各管理处的主要任务。
2、在物业单位联席会议的基础上，辖区管理处与社区工作的联系更为紧密。物业管理单位对社区的各项工作都很配合，只要工作站有需要的，物业单位都全力以赴，全力配合社区工作。特别是对于社区计划生育、出租屋管理 、卫生、联防、维稳、治安、人民调解、信息反馈等各项工作，辖区各物业单位均已当成是本单位的工作，要求管理处上下工作人员都全力配合。对于社区组织的各项活动，管理处也一直积极参与。
3、****社ぷ髡疽参角诟餍∏钠桨病⒑托匙隽舜罅康墓ぷ鳌?做好辖区内小区的业主委员会选举，选举出真正无私并以为小区业主服务、得到业主支持的业主委员会成员。在今年，****社区工作站筹备了两个小区的业主委员会选举。在 9 月 28日到 10 月 28 日，****仅用一个月时间就顺利选举产生了第一届业主委员会;另外，
2 ****小区的业主委员会的换届选举正在投票选举产生委员阶段。物业管理改造工作。圩镇****小区正准备进行物业改造。物业改造工作比较繁重，需要小区业主的积极配合和支持，工作就能顺利召开。
4、加强社区内各物业单位与群众居民的联系****社区工作站组织多种形式的活动，把社区工作人员、管理处、辖区单位、辖区民警、社区各组织等紧密联系在一起。1 月 12 日，****社区组织“义务治安巡逻队”到“东江纵队”参观学习，巡逻队成员包括社区党员、社区群众、辖区内单位、辖区内管理处人员。此次活动有利于加强社区群众、辖区各单位、组织的联系，有利于群众了解社区、社区了解群众，也有利于把“平安、和谐”渗透到社区各个方面。11 月 8 日，****社区组织辖区物业单位、社区各组织到横岗园山风景区登山。在途中，同志们打成一片，欢声笑语，携手并进，在互相帮助中彰显和谐。这次活动也深受大家的喜爱，给大家提供了互相交流、沟通的机会。
5、与辖区管理处联合组织活动，加强与管理处的联系，同时丰富小区居民活动，紧密社区、管理处、居民三者之间的关系。今年，与*****管理处合办了“卡拉OK 比赛”;与****合办了“嘉年华活动”;与****合办了“流动人口计划生育宣传与咨询活动”;与****合办了“安全生产宣传活动”;与****大厦合办了“法律宣传与咨询活动”等等。根据每个小区的特点，根据居民、管理处的需要，我们组织的每次活动，都让居民群众感受到了圩镇社区是真正地为居民服务、真正的与居民连成一条心，同时也为管理处提供了更好的机会与小区居民联系。在 20**年，****社区工作站加强了与物业单位、辖区单位、辖区民警、社区群众居民之间的联系，为大家提供了良好的沟通平台，在大家齐心协力，共同努力创建“和谐小区 和谐社区”。
3 “平安行动好队员”事迹材料
他是佛山市同济小学的一名五年级学生，从三年级到现在，他一直担任班上的班长，连续三年被评为三好学生、优秀干部、优秀少先队员等，现在也是学校的播音员。从小他就注重德、智、体、美、劳全面发展，希望能培养自己的综合素质。
别看他的年纪不大，可他在学习上从不让老师和家长操心，在工作上也是认真负责、而且有一套管人的方法，老师都愿意把工作交给他，每一次他也都做得很好，让老师放心，而他自己也是非常愿意做老师的小助手。
作为一名学生、一名班干部，刻苦学习、努力工作自然是他的责任和义务，然而，他更知道，我们每一个人要想学习好、工作好，必须要有一个健康的体魄、一个安全的学习环境来做保证。他一直认为人的一生，安全第一，如果你的生命受到威胁，那你永远无法做好任何事情。所以他对安全教育尤为重视，在平日里，他经常对班里的同学指出安全方面的不足和漏洞，受到了同学们的好评。
平时，他也以身作则，遵守交通规则。近期，他逐渐学习掌握了溺水、触电、煤气中毒时的自救、互救方法；了解了在出血后的简易止血包扎办法；在汶川地震发生后，他深刻认识到地震前如何安全、迅速、有序、撤离现场的重要性。他不但自己拥有安全意识，而且还会时时提醒身边的人注意生命安全。每天早上，他会让同学们打开窗户；有时，他会运用所学的知识，及时指出在校园、家庭各个角落的安全隐患。
平日里，他经常会看一些关于安全事故的报道，那些报道对他触动很大，尤其是开学第一课播出后，他对安全问题也更加重视了，不管是校内还是校外，只要有安全教育内容的活动他都积极参加。比如他懂得火灾发生后，首先想到的是及时拨打 119报告火情，然后采取正确有效的方法隔断火路，以延缓火势蔓延、等待救援；并告诉大家不要慌张，尽量用湿毛巾捂住口鼻、俯身行走，采取一些自救措施，做好现场自
4 护。同时，尽可能把大家有秩序地疏散到安全地带，以避免慌乱、拥挤的逃生过程中造成不必要的人身伤亡。
在家里，他也忘不了安全事故的防范，新家装修之后，他让妈妈买了一个专用的家居干粉灭火器，以防万一；在家的门前，还装有一个红外线摄像头，它能识别陌生人，防止小偷进入家中盗窃。
他不但学习、了解了一些安全知识，而且在生活中他更加注意人身安全，并能运用所学知识发现安全隐患、做一些应急处理。比如说，去年的一天，妈妈准备发动汽车的时候，突然传来了一阵烧焦的汽油味，他立马让妈妈拔出车钥匙，汽油味变没有了，原来，是漏油了，如果硬要发动汽车，车子就会爆炸，惹来灾祸。爸爸开车带他出去的时候，他总会认真的看马路边上的交通标志，时时刻刻提醒爸爸哪里要转弯了，哪里要限速了，哪里一定不能左转或者右转，因为这能防止出事故，又能给爸爸省了几笔罚款，所以爸爸也经常夸奖他是爸爸的小导航仪呢。在外出旅游之前，他都让爸爸妈妈购买保险，人身安全有保障。
在我们的生活中，各种危害真是太多了，它们时刻威胁着同学们的生命安全。他觉得，作为一个中队长，他有责任和义务带领同学们共同学好安全知识，做好自我防护。于是，他会尽量的把一些安全知识宣传给身边的同学，家人。同时，他把在生活中学习、收集到的安全知识按照消防、交通、电器使用、安全防御、意外伤害及网络伤害等不同内容报供给大家阅读，帮助同学们了解、掌握自我防护的基本知识与技巧，以减少意外伤害情况的发生。
几年来，通过学习和收看安全教育的电视节目，他的防范能力和自救自护能力有了很大的提高，而且通过他的努力，也带动了班里的一些同学，使他们也能够真正地认识到安全的重要性以及增强自身防范能力和自救自护能力的必要性，从而，积极主动地参与到安全教育各项活动中来。他相信，只有我们注意身边的安全小事，才能够做大事。
5 这就是余燊，一个品学兼优的好少年，自信又谦虚，他在用自己稚嫩的双手，编织着未来美好的人生。
篇四：社区对辖区物业管理工作
3 篇 物业管理工作调研报告为进一步了解和掌握全市物业管理情况，督导加强城市物业管理工作，改善人民群众的生活环境，根据市人大常委会工作安排，11月下旬到 12 月上旬，城环委在常委会毕礼伟副主任的带领下，对全市物业管理情况进行了调研。调研期间分别听取了市住房和城乡建设局的情况汇报，与有关部门、公共服务企业、街道、社区、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流；到 XX 区、XX 市、高区、经区进行了调研，委托文登区、荣成市人大常委会和临港区管委对辖区物业管理情况进行了调研；现场察看了祥云花园、保利凯旋公馆等9 个住宅小区物业管理情况。现将调研情况报告如下：
一、全市物业管理工作现状 近年来，各级各有关部门认真贯彻执行国务院《物业管理条例》和《XX 省物业管理条例》，逐步建立起以市级为总揽、区级为重点、街道为基础的物业管理新机制，物业管理工作逐步走向规范。
（一）物业管理事业快速发展，覆盖面不断扩大。我市的物业管理始于 1998 年，经过近 20 年的发展，截止今年 11 月，全市共有物业服务企业 378 家，其中市区 260 家、荣成市 58 家、XX 市 60 家，从业人员近 1.8 万人，实施物业管理的住宅项目 1201 个，服务面积9168 万平方米，物业管理覆盖率 98%以上，新建小区物业管理覆盖率100%。
（二）开展物业服务行业文明创建活动，提升行业文明程度。物业管理部门制定了《XX 市物业服务行业开展文明行业创建活动试点
工作规划》和《**年度全市物业服务行业开展文明行业创建活动实施方案》，开展物业服务行业文明创建活动。一是针对物业行业突出问题开展了集中排查专项行动，制定整改措施，督促整改落实。二是推行“阳光物业”，全面落实“三会三公开”制度。要求各物业服务企业公开服务价格、标准和内容，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益信息。三是在行业内树立典型，发挥示范标杆作用。制定了 XX市物业行业文明服务明星、文明示范项目、文明创建标兵企业评分标准，组织物业企业积极参与全省物业行业文明创建活动，目前全市共有 20 名服务明星、6 个示范项目、6 家标兵企业通过了初审。通过开展这些活动，规范了物业服务企业的行为，有效提升了物业管理行业的文明程度。
（三）加大监督考核力度，规范物业服务企业行为。为加强对物业服务企业的事中事后监管，市物业管理部门对各区物业管理部门、物业服务企业和物业项目实施月度考核，定期检查各区物业主管部门业务管理、企业信用建设、投诉处理、专项整治活动推进情况等，并实现考核常态化。同时，积极推行各区交叉考核，考核结果列入各区考核成绩，并与物业服务企业项目评优、招投标、信用等级评定等挂钩。今年以来累计进行考核 26 次，对 6 家违规企业进行了约谈。通过行政和市场手段的有机结合促进企业优胜劣汰，规范和引导物业服务企业的服务行为。
（四）实施住宅专项维修资金制度，为公用部位维修维护提供资金保障。**年 7 月，我市开始归集住宅专项维修资金，有关部门密切
配合，层层把关，突出预售合同备案、综合验收、不动产登记等重点环节，加大维修资金收缴力度，提高收缴率。截至今年 10 月，已有17.71 万户缴纳了住宅维修资金，住宅专项维修资金本金及利息共计16.04 亿元。另外，物业管理部门还管理房改房维修资金 9779.38 万元。目前，全市物业管理部门管理的两项维修资金共计 17.02 亿元。
（五）开展智慧物业管理试点，拓展增值服务。物业管理部门积极推动信息化、智能化技术在物业管理领域的推广应用，并在部分理念超前的物业服务企业开展试点。**年 XX 区 XX 小区第一个推出“小区管家”APP，目前中心城区已有近 20 个项目实行智能化物业管理。今年年初，XX 区 XX 街道办事处投资开发了“物管通”平台，对辖区物业管理项目实行 24 小时视频监控。XX 市把物业管理与社区综合管理相结合，组建了智慧社区平台，实现物业主管部门、社区管理部门和业主三方信息互动、信息共享，业主可以通过 APP 平台进行交费、投票、反映问题、预约家政维修服务等操作，方便快捷，深受欢迎。
二、全市物业管理领域存在的问题 在物业管理部门、基层组织和物业服务企业的共同努力下，全市物业管理事业有了较快的发展，但与城市发展和人民群众对美好生活的向往相比，还存在一定的差距。
（一）物业服务企业的服务水平和业主的交费意识不高，导致物业费交纳率较低。市区范围内新建住宅小区（封闭住宅小区）物业费交费比例超过 70%，而老旧小区物业费交费比例较低，一般只能达到20%到 50%。导致这种现象的主要原因有两个，一是物业服务的质量
和水平不高。目前我市大部分物业服务企业提供的都是保洁、绿化、安保等常规性服务，而且服务质量不高，服务水平得不到业主的认可。二是业主的交费意识还需要提高。住在老旧小区的部分业主，在实施物业管理之前不需要交纳物业费，在进行综合改造实施物业管理之后，仍然认为应当免费享受物业服务等公共服务，因此不愿意交纳物业费。最终形成物业服务水平低、业主不满意、业主不交费的恶性循环。
（二）车位有效供给不足，停车管理矛盾突出。从群众反映情况看，车位紧张及停车秩序混乱，是当前物业管理十分突出的问题。2000年前建成的老旧生活区,很少配建停车设施，仅有的少量车库超过95%被业主出租，改做商业用途；2000 年至 2008 年间建设的半封闭或封闭小区，规划配建的车位较少，而需求量很高，矛盾最为集中；2008年之后建设的小区，虽然调高了规划车位比，各项管理措施也比较到位，但短缺矛盾仍然十分突出。目前我市规划部门确定的车位配建标准最高为每 100 平方米 1 个车位，在第二辆甚至是第三辆汽车已经开始大量进入市民家庭的时代，已经不能满足广大业主的停车需求。
（三）业主委员会组建比例低，没有充分发挥应有的作用。目前我市共成立业主委员会 272 个，仅占住宅小区物业服务项目的 22.6%。多数业委会运行不够规范，仅有不到 10%的业委会能够按照《XX 省物业管理条例》规定履行职责，约 70%的业委会履行职责比较被动，还有个别业委会存在履职越位现象。总体看，业委会组建比例低，不能依法履职、依法维权，是目前制约物业管理水平提升的短板。
（四）专项维修资金使用门槛高，使用率偏低。专项维修资金的使用，必须经占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意才能使用，门槛较高，程序较为复杂，因此使用情况不多。截止到今年 10 月，共支出住宅专项维修资金 461 笔，金额 212.31 万元。房改房维修资金由于资金数额少，申请程序较为复杂，维修支出也不多。今年前 10 个月，共支出维修资金 92 笔，金额 42 万元。
（五）物业项目交接时未严格履行承接查验手续，开发遗留问题比较多。目前新建项目大部分实行单体验收交房，综合验收交房比例不到 30%，很多物业服务企业与开发商交接过程中未严格进行承接查验，对项目存在的问题没能及时发现和解决，导致业主 60%以上的投诉与开发遗留问题有关，如房屋漏雨，储藏室、车库质量问题，电梯、消防、地下管网质量问题，绿化、人车分流设计不达标问题等。
（六）小区内违法建设屡禁不止，占用公共绿地现象时有发生。住宅小区内私搭乱建和占用公共空间种菜现象是个老大难问题，并且屡禁不止、屡屡反弹，这种现象在 2000 年到**年建成的小区比较普遍，尤其是城乡结合部的小区和一楼带小院的小区更为严重。近几年结合裸露土地整治，相关部门开展了多轮占绿种菜问题整治行动，效果较为明显；但私搭乱建顶风而上，而且一旦形成，违法建设认定、拆除等程序复杂、涉及部门多、处置时间长，重新恢复难度极大。
三、加强物业管理的几点建议
物业管理与千家万户的利益息息相关，是一项涉及到各级各有关部门的系统工程，物业管理行业的健康发展需要全社会的共同关心和支持。为此，提出以下几点建议：
（一）制定新的物业管理条例实施办法，建立健全配套的法规体系。我市原物业管理条例实施办法于**年 2 月开始施行，在《XX 省物业管理条例》出台后废止。建议结合全市物业管理的现状，尽快制定新的适应我市实际、内容完善、可操作性强的物业管理条例实施办法。明确规划部门、建设管理部门、物业管理部门、相关工作部门的职责分工，厘清房地产开发企业、物业服务企业、业主、业主委员会、街道、社区的权利、责任和义务，规定好小区的基础设施、安全消防、园林配套、公共空间、水电煤气、环卫保洁、车辆停放等诸多内容。
（二）采取多种举措，提高物业服务质量和水平。加大宣传力度，广泛宣传物业管理相关政策法规，增强业主法律意识和诚信意识，提高业主交纳物业费的自觉性。相关部门要加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平。鼓励物业服务企业提供“菜单式服务”，由业主自由选择“服务套餐”并按照相应的标准交纳物业费。构建和谐的物业服务企业和业主关系，提高业主交费的主动性；建立对恶意拖欠物业费案件快速审判的绿色通道，对一些恶意拖欠物业费的行为，依法快速处理。
（三）增加车位有效供给，规范小区停车管理。超前规划，科学合理确定新建住宅小区车位配建标准，严格落实住宅小区建设规划审批时车位的比例。充分挖掘老旧住宅小区的停车潜力，结合小区环境
综合整治，通过调整绿化空间、优化小区布局、拆除违法建设等方式，增加车位。加强管理，依法纠正改变车库和车位使用功能的行为。鼓励有条件的小区建设智能立体式停车库。盘活闲置车位，对开发商尚未售出的车位和业主购买后未使用的车位加以利用。对小区内占用消防通道停车、占用他人车位停车、乱停车和恶意堵塞进出通道等行为，由物业服务企业进行劝阻引导，规范业主有序停车。
（四）加强业主委员会组织建设，充分发挥业主委员会的作用。业主委员会是做好物业管理的基础之一，要学习借鉴外地成功经验和做法，结合我市实际，严格按照相关的法律法规规定，适时召开业主大会，加强业主委员会建设。倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位人员积极参与业主委员会。积极开展业主委员会组建和运行方面的业务培训，提高业主委员会成员的思想素质和专业水平。进一步理顺居委会、业主委员会、物业服务企业之间的关系，推进沟通合作，提升社区物业管理水平。试点将业主委员会建设情况纳入到对街道（镇）、社区的年终考核，提高基层对业主委员会建设工作的重视程度。
（五）严格实行物业综合验收制度，防止开发商遗留问题影响后期的物业管理。有关部门要加大监管力度，督促物业服务企业与开发建设单位做好物业项目承接查验工作，并办理各类资料移交手续；认真落实《XX 省物业管理条例》和《XX 省新建物业质量保修金管理办法》（X 建发〔**〕5 号）的规定，建立物业质量保修金制度，明确
保修工作的受理、实施的程序和标准，强化对保修责任的监管，切实维护业主的合法权益。
（六）创新维修资金使用方式，出台相关办法。使用住房专项维修资金时，可以采取委托、集合、默认、公示、异议等有效表决方式，提高表决效率。建立应急维修机制，明确应急维修范围和标准，开通紧急情况维修资金使用的快速通道，简化维修资金使用审批程序，对危及房屋使用和业主人身财产安全等紧急情况，可不经业主“双三分之二”表决同意直接使用维修资金，由居委会（村委会）、业主委员会及物业服务企业共同组织抢修。试点业主大会管理维修资金，逐步将维修资金划转业主大会管理和使用，物业管理部门、街道（镇）、社区全程进行监管。
(七）加大小区执法力度，清理违法建设、破坏公共绿地等行为。明确各级执法机构工作职责，着重解决住宅小区违法建设、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、住宅楼开饭店等突出问题。城管执法部门要加大执法力度，及时开展执法活动，对拒不配合行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合，对违法违规行为及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展。
（八）支持智慧物业建设，开展互联网+服务。将互联网思维融入物业管理中，加快搭建基于大数据的互联网平台，开展互联网+服务。依托智慧城市建设，制定智慧物业建设指导标准，推广智慧住宅小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台；综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理、
水电气费自动抄表等智能化物业服务综合管理应用；鼓励物业服务企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化和信息化。
物业管理工作调研报告
随着商品房住宅小区投入使用，给市民“高品质生活”的同时，也对物业管理工作提出了新要求。按照区人大常委会**年工作安排，区人大城环委牵头成立了专题调研组，先后深入区国土房管局、东城街道办事处等单位，长坡社区、玉泉社区部分还建房以及美丽泽京、世纪阳光等重点小区，通过听取汇报、查阅资料、实地走访、座谈交流等形式深入了解我区物业管理工作情况，广泛收集了各方面对物业管理情况的建议和意见，调研组还到渝北区人和街道进行了考察学习。现将我区物业管理工作报告如下。
一、我区物业管理基本情况 目前，我区从事物业服务的企业已发展到 67 家（开展经营业务的 52 家，部分本地注册企业未在我区开展业务），其中区内注册企业 36 家，区外注册企业 31 家。全区物业服务从业人员近 4000 人，累计服务小区（单体楼）742 个，涉及业主 12.5 万户，其中有 1 个小区被评为国家级物业优秀示范小区，12 个小区被评为市级物业优秀示范小区。目前，我区小区物...
篇五：社区对辖区物业管理工作
dash; 10 –行业研究
Industry Research根据2019年1月到7月的潍坊市12345政务热线分析数据表明，奎文区城区（刨除涉农）物业管理纠纷成为群众投诉热点第二、三名和承办事项不满意率前二、三名，刨除供暖季节供暖事项的投诉和商品房开发与销售的投诉，涉物业管理方面的利益冲突成为突出的社会问题。寻求有效途径和措施来破解这一难题，关系到城市社区的和谐、稳定与发展。一、小区业主与开发商指定的前期物业管理公司之间的利益冲突根据国务院颁布和修订的《物业管理条例》小区在业主大会选举成立之前的前期物业管理公司由建设单位也就是开发商选聘。现实当中，开发商选聘的前期物业管理公司要么是实际的“父女”公司，要么就是利益相关公司。开发商的产权加上前期物业管理公司的小区临时管理规约规定的管理权，相对于个体单一的购房业主，处于相对优势地位。有组织、有层级、有共同利益的前期物业公司与分散的个体业主相比力量要强大得多。位于某市高新区的“金XX园”小区，是“城中村”改造项目，项目建筑面积50多万平方。开发商以极低的成本拿下相关地块，对原村民住户单独划区实行免费物业管理，汽车出入也没有限制。刚开始在商品房销售期，前期物业管理公司管理的区域，对小区车辆出入也没有过多的控制；局面在小区销售的尾期发生变化，开发商为了将绿地改造的地上车位和地下车库尽快销售出去，加大了对车辆出入的控制。先是将所有地上车位安装车位锁，继而将小区内部道路的两侧放置篱笆栏杆，让汽车无法在路边停放。车辆出入小区要扣留身份证或者驾驶证行驶证，换小区的临时车辆出入卡。有小部分明白法律相关规定的业主，得知开发商私自将原来规划的小区绿地改建为地上车位出售牟利，遂拨打12345政务热线投诉。市政府成立了专门的调查组调查处理。但开发商曾有政府部门工作经历，经验丰富，辩称前期物业管理公司不是出售，而是长期租赁，并且这部分收益是替未来的业主大会代管，将来业主大会，业主委员会成立了，就会移交。这个前期物业公司的大股东和法定代表人，是开发商董事长的独生女儿。从2008年直到现在，由于开发商和物业管理公司的干扰，这个小区的业主大会仍然没有产生。且多次发生小区业主驾车无法进入小区，被违法扣留身份证，小区业主愤而驾车撞杆等事件，甚至家住这个小区的本辖区派出所干警，也多次被保安刁难，而无计可施。后来一位业主因在保安处登记后，不肯交出自己的身份证换出入卡，保安也不抬杆，该业主撞杆之后被物业公司报警，辖区派出所传唤了该业主，在留置室关了一下午，又赔偿了600元换杆费（实际价值200元）了事。这位业主气不过，回家后用一周时间，动员了近千名业主加入业主委员会筹备群（因为早已引起业主公愤，所以很顺利）。而且通过网络查询到中华人民共和国居民身份证法释义 (第16条)的规定：第十六条 有下列行为之一的，由公安机关给予警告，并处二百元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得：(一)使用虚假证明材料骗领居民身份证的;(二)出租、出借、转让居民身份证的;(三)非法扣押他人居民身份证的。并将这条规定短信发送给了辖区派出所的警员，让他们有了类似问题的处理法律依据。这时开发商才慌了神，连忙通过关系约这位业主去赔礼道歉。在这之后，前期物业管理公司才收敛了之前的嚣张气焰。由于该业主是一时之愤，成立业主社区建设与小区物业管理相结合破解基层社会矛盾难题王成波
牟俊锋（潍坊市奎文区委宣传部、潍坊市奎文区民政局，山东
潍坊
261041）摘
要：单纯市场化物业管理模式中由于信息不对称导致无法实现业主与物业公司之间的对等契约关系，物业管理纠纷在社会基层矛盾中凸显。创新社区治理和物业管理模式，通过市场化物业管理服务模式和社区治理社会工作模式的整合，实现社区建设由管理型社区向服务管理并重型社区迈进，提高社区综合治理能力。关键词：社区建设；物业管理；社区综合治理；和谐社区 。
。. .。
。
– 11 –现代物业Modern Property Management大会的事在开发商的种种干预下始终没有下文。毕竟业主都有自己的工作，成立业委会这样的事情需要大量的时间和精力。往往具有这样的组织和动员能力的人都是社会精英，有自己需要忙的一块儿事务。所以即使有部分有心有闲的业主想推动成立业委会的事，也会在开发商的分化收买、恐吓威胁，其他业主的不理解、风凉话下打了退堂鼓。除了上面这个因种种原因十余年成立不了业主委员会的例子，还有某市某区“某某里”小区的业主在退伍军人、党员业主代表的带领下成功成立起业主大会，选举了业主委员会，费尽九牛二虎之力赶跑了原开发商的子公司“XX物业”，却被某物业办领导协调安排进来的公司污名化，寒心辞去业委会职务的实例。开发商的子公司“XX物业”为了协助母公司卖地下车位，将地下车位的年租价格提高到当地指导价格上浮的最高限，年均3160元（当地是三线城市），引起了业主公愤，于是成立了业主大会和业委会，解聘了“XX物业”。却因为开发商的实力（保安队伍强大），业委会选聘的物业公司迟迟不能进驻小区。在焦灼的时候，业委会请求政府物业办介入协调，于是某物业办领导提出条件，推荐他们认为合适的物业公司入驻，业委会选择了妥协。后来，有物业办领导支持背景的“XX物业”进驻，小区业主里面突然又分化了，有部分业主指责业委会成员“贪污”小区公共收益（不排除是##物业的指使）。物业服务企业经过长期的经营，早已在城市中站稳脚跟，与方方面面形成了盘根错节的关系，积累了丰富的斗争经验，在围绕物业管理展开的利益博弈过程中能够灵活自如地采取应对策略。而业主委员会则是新事物，不懂得如何管理自己的事情，也不知道以怎样有效的方式与物业服务企业讨价还价来维护自己在物业管理活动中的合法权益。另外从资源获取能力看，业主委员会是“中国唯一没有挂靠上级的群众自治组织”,因此很难从其他组织获取资源。二、物业管理公司侵害业主利益的主要手段（一）物业服务不保质保量。如房屋及设备的维修养护缺失；小区植被浇水不及时；以断气、断水、断电挟制业主；保洁制度不规范。（二）物业服务收费乱。强行提前预收物业管理费；买了车位的业主不论有没有车都要收车位管理费。（三）公共部位收益去向不明。物业公司出售业主共有的地上车位；私自改变小区公用部位的规划和用途；外来企业在进入小区进行经营活动时缴纳的“门槛费”、“入场费”；公共部位的广告费等。（四）专项维修资金虚报多报。资金账目不明，物业企业挪用或套取资金从事与共用部位、共用设施设备无关的投资活动。（五）物业管理服务接续不顺畅。前期物业服务企业突然撤出引起小区的混乱；原物业企业不让新物业企业进驻；原物业企业不移交供暖专项费用及物业管理费收缴情况和名册、物业用房；原物业企业恐吓、收买业主委员会，阻碍业主大会新选聘的物业管理公司入驻，强行长期占据某个小区的物业管理权等。三、潍坊市奎文区在社区物业提升方面的创新举措“住有宜居”是社区居民的共同生活追求，也是我们社区建设工作的主要工作目标之一。如何实现城市永续健康发展，推进城市治理体系和治理能力现代化？奎文区因势而动，基于城市自身定位，从老旧小区切入，整建制成立社区物业服务机构，推动物业管理全域覆盖，努力用绣花功夫治理社区、服务群众，真正让改革发展成果更多更公平惠及全体居民，全面提升城市管理精细化、智能化管理水平，统筹推进城市治理现代化，群众满意度、公共安全度、环境优美度、社会文明度、生活便利度不断跃升。（一）在做好基础服务的同时延伸服务内容“每天中午十一点半，社区就有专人给我们娘俩送午饭，两菜一汤的标准，还有家庭医生定时上门服务，从日常饮食到身体健康都有人关心。”自2019年6月潍坊市奎文区推行“红色物业”以来，星河社区居民刘树青、苏铁星这对残疾母子的生活就有了质的变化。“以党建为引领的红色物业，不仅仅解决老旧小区日常的卫生清扫、垃圾清运等基础服务，还实行党支部联动整合资源，根据社区居民的需求提供了家庭医生、居家养老、便民服务、家政服务等延伸性服务。”奎文区潍州路街道星河社区党委书记、居委会主任李倩倩说，社区就是给老百姓兜底的，潍州路街道今年6月成立的潍民物业公司，下设十个社区服务站。星河社区有老旧小区6个，居民楼14栋，建成年代基本是20世纪七八十年代。目前社区服务站已进驻两个老旧小区3栋居民楼。今年7月，服务站接手送餐服务后对接辖区单位伟豪老年服务公司，为有困难的群体提供无偿送餐，刘树青母子就是无偿送餐的受益人。“从着手开始，完全按照法律程序，一一入户说明情况，对于长期无人居住的房屋，我们千方百计联系到业主本人征求意见。”奎文区东关街道党工委委员、副主任孙福刚说，东关街道有9个社区，每个社区成立物业公司，物业公司成员以社区工作人员为主，各种公益性岗位为辅，特殊岗位外聘。“根据每个社区的不同情况，有针对性地进行试点，由点及面带动整个社区。在过去满足居民基本生活需求的基础。
。. .。
。
– 12 –
行业研究
Industry Research上，进一步加强服务，提高群众满意度。目前已运行3个小区，覆盖19栋居民楼。”奎文区作为发展多年的中心城区，2001年前建成小区435个，其中无物业管理小区309个，普遍存在整体环境差、管理无秩序、治安消防隐患多等问题，影响居民日常生活，群众意见较大，也给基层社会治理带来了挑战。此外，老旧小区管理运营成本高，多数物业公司不愿进驻，也成了难题。自2019年6月以来，奎文区打造“红色”物业品牌，以“党建引领、红色物业、多元共治、共建共享”为主线，不断开展环境卫生、市容秩序、住宅小区等专项整治行动，对积存垃圾、卫生死角等进行全域清理，为“三无”小区物业管理工作清出了底子、创造了条件。按照政府主导、社区自治、市场运作、业主联动原则，奎文区出台指导意见，成立街道物业管理服务中心及社区物业服务公司，加大改革创新力度，着力打造“红色•惠民•品质”物业品牌，真正做到政府不失管、群众不失望。截至目前，奎文区已成立8个街道物业管理服务中心、36家社区物业公司，进驻服务56个无物业管理小区。（二）整合多方人力资源2019年6月起，奎文区大虞街道东庄社区居委会负责人于国升又有了一个新身份——潍坊凯盛物业服务有限公司总经理、法人。在大虞小区生活了30多年的陈言平是于国升吸纳进物业公司的一员，今年60岁的陈言平性格直爽，是小区里的热心人，看到谁家有需要帮忙的，他总是冲在前头。物业公司成立后，大多数居民看到社区的变化，拍手叫好。在于国升看来，自己之所以干得如此起劲，除了居民的支持和理解外，还离不开那些共事的物业工作人员。在社区成立物业公司后，参与管理小区的人群中除了社区工作人员和低收入家庭人员外，还有一个重要的力量就是退役军人。服务于廿里堡街道鑫叶社区的潍坊腾达物业，就是由十多名退役军人组成的。为了顺利接管鑫叶社区的几个老旧小区，从维修大门、设立门禁杆开始，腾达物业的负责人武冲和多名退役军人一起，扑下身子为社区居民干实事。如今，一提起这些身穿迷彩服的退役军人，大家都拍手称赞。围绕解决“有人干事”问题，奎文区统筹社区内人力资源，以“三无小区”为重点，以“党建引领、红色物业”为主线，以物业管理为切入点，创新思路，由街道、社区成立物业管理服务有限公司，积极吸纳社区干部、弱势群体、公益性岗位人员等共同参与进来，统筹整合社区内人力资源，重点整合了社区干部、公益性岗位以及楼长、单元长、困难户、志愿者、辖区单位等六个方面的力量参与社区治理，有效链接了政府资源和社会资源，打好社区治理的“组合拳”，解决了“有人干事”的问题，实现了老旧小区的共建共治共享，目前奎文全区已吸纳公益性岗位人员368人、困难群众216人。围绕解决“有钱办事”问题，奎文区整合辖区公共资源配置，对社区物业公司实施特许经营激励，新设置小区内停车位4900个、便民小市场42个、广告位285处、便民服务亭116个，切实提高了小区资源整体利用效率，提升了物业服务能力，增加了物业公司收益。（三）构建“1+3+X”工作体系奎文区东关街道工福街社区红色福音小区原来有一排白杨树，长了二十年了，树干高过楼顶，汛期一度造成危险，群众意见很大。很快，辖区的供电站工作人员开来吊车，把树枝剪了，居民拍手叫好，随即，铺路、修墙，一个个难题得到解决。原来，这是社区“红小二”物业动员社会力量来参与社区治理。建于1994年的红色福音小区，共有5栋居民楼、20个单元、247户，弱势群体多，社区资源少，推行物业化管理难度大，以前卫生不达标、车辆乱停放、飞线乱拉扯，群众满意度低。“红小二，跑得快，服务群众靠实在。”工福街社区物业负责人、红色物业党支部书记马丽丽说。社区把城市基层党建工作与社区物业服务有机融合，创新“红小二”三字诀——敢（敢担当）、快（响应快）、实（服务实）物业服务法。并建立快速反应平台——红小二邻里中心和福音畅谈协商角，公布物业热线、楼长快线、志愿者连线，建立线上互动交流平台，有需要第一时间响应。由“独角戏”变为“大合唱”。奎文区把工作做到群众的心坎上，着力提高群众满意度，把物业服务居民打造成党组织联系服务群众的重要平台，根据全市“加快推进物业管理全覆盖”的要求，探索出一条“1+3+X”工作体系。着力打造“红色•惠民•品质”物业品牌。“1”是社区党委，“3”是社区居委会、业主委员会、社区物业公司，“X”是各方力量，实现社区治理的一核引领、多方参与。奎文区狠抓物业公司党的组织和...
篇六：社区对辖区物业管理工作
小区物业管理实施方案(6 篇)老旧小区物业管理实施方案
城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，涉及到建筑、设计、历史文化保护等多个领域，与城市居民的生活以及城市未来发展息息相关。
12 月 10 日，由成都市节能及新材料产业协会“既有建筑改造与城市更新专业委员会”主办的成都市既有建筑改造与城市更新专委会 2019 年度技术交流论坛在成都召开。此次论坛以“焕新城市聚焦新时代城市既有改造与(有机)更新发展之路”为主题，聚焦国家相关政策发展趋势、成都市既有建筑改造与城市（有机）更新现状等话题。
“城镇老旧小区改造存在四大方面的问题：一是改造内容碎片化；二是资金来源单一化；三是政策支持分散化；四是组织工作被动化。”住房和城乡建设部科技与产业化发展中心住宅工程示范处处长田灵江在会上表示。
田灵江认为：“改造更新的内容应坚持先民生后提升再配增的原则，从问题出发，顺应群众期盼，满足居民安全需求和基本生活需求。”
近年来，随着规划设计的注意力逐渐从增量规划转为存量规划，城市更新特别是有机更新越来越引起重视。
在中国建筑西南设计研究院有限公司院副总建筑师、中国建筑学会建筑改造及城市更新专业委员会副主任委员刘刚看来：“城市更新不只是保留空间和场所这样的物质样本，延续城市记忆和培育新的城市生活也是城市更新的核心议题，更需要关注的是如何理清生活活力存续的基础架构并以此构建合理的策略和机制。”
来自日本芝浦工业大学大学院客座教授、华南理工大学土木与交通学院兼任教授吴东航重点围绕日本既有建筑的更新改造，包括日本住宅的现状、既存住宅的现状、住宅建设以及维持管理的模式、公共住宅的改造、民间住宅的改造等多个方面，为中国的城市更新提供了不同的思考角度。
此外，四川省建筑科学研究院有限公司设计二所主任工程师刘霜艳，四川大学工程设计研究院有限公司副总工程师黄璐等专家分别就各自领域与到场嘉宾展开了学术探讨和经验交流。
老旧小区物业管理实施方案
为进一步提升中心城区散片旧楼区居住功能，改善居民居住条件和居住环境，促进新旧居住区均衡发展，按照ｘｘ市 20 项民心工程的部署，现制定中心城区散片旧楼区居住功能综合提升改造（以下简称散片旧楼区提升改造）实施方案。
一、指导思想
全面贯彻党的十八大精神，认真落实市委、市政府关于建设美丽ｘｘ的总部署，进一步扩大旧楼区提升改造受益面，按照以区为主、条口服务的原则，以居民受益、群众满意为目标，以综合提升居住功能、解决群众急难问题为重点，以各区政府负总责、相关部门指导推动为抓手，全力开展散片旧楼区提升改造，让群众住得更加舒适，生活更加幸福。
二、主要任务
（一）改造范围。本市外环线以内，3 幢楼以下（含 3 幢楼）、建成年代较早、房屋及配套设施设备老化、影响居民正常居住使用的散片旧楼区，包括公产房（单位产、直管公产）、私产（房改购房、合作建房、危改还迁房等）、宗教产和军产以及早期建成且无人管理的商品房。本篇文章来自资料管理下载。不包括历史风貌建筑、新建商品房、超出设计使用年限未经加固处理的住宅楼房和已列入近拆迁计
划的旧楼房。
因拆迁计划调整等原因，遗留的中心城区成片旧楼区一并纳入散片旧楼区提升改造计划。
（二）工作目标。9 月底前完成***个小区、**.*万平方米旧楼区改造任务，约**.*万户、***万群众直接受益。其中，散片旧楼区***个、**.*万平方米；成片旧楼区***个、**.*万平方米。
散片旧楼区提升改造工作纳入对各区人民政府绩效考核目标。
（三）整修内容。散片旧楼区参照三年成片旧楼区规定整修项目，按照实事求是、因地制宜的原则确定整修内容；遗留的成片旧楼区仍按照中心城区旧楼区综合提升改造规定整修项目实施。
相关区人民政府可结合小区实际和群众要求，安排增加非规定整修项目。
三、工作步骤
（一）准备工作阶段（2 月底前）。市中心城区旧楼区居住功能综合提升改造指挥部（以下简称市旧楼区指挥部）下达投资计划，组织工程招标。相关区人民政府制定本辖区散片旧楼区提升改造工作方案；落实工程招标等政府采购工作，并签订施工合同；开展群众宣传动员工作；确定散片旧楼区提升改造的整修项目和施工组织方案。
（二）全面开展阶段（3 月至 8 月底）。按照 3 月份启动、5 月底前全部小区开工、8 月底前竣工的目标，相关区政府具体组织实施散片旧楼区提升改造工程。
治理私搭乱建、清理燃气和消防等设施占压、清理绿地和楼间杂物等工作，要在工程正式开工前先行启动。对屋面防水、外檐整修等受雨季影响较大的项目，早安排、早施工，确保 6 月底前基本完工。
（三）竣工验收阶段（5 月至 9 月底）。相关区政府组织本区旧楼区分指挥部、
总承包单位、监理公司、街道办事处和居委会及区民政等部门和单位联合进行验收。对验收合格的小区，同步移交属地街道，纳入社区管理。市旧楼区指挥部对各区上报验收合格并已移交的小区，按照不低于**%的比例，进行整修质量和移交接管等情况的抽检。
四、资金安排
散片（含遗留的成片）旧楼区提升改造总投资计划约为**.*亿元（不含节能改造、自来水管和燃气管改造等项目的专项资金），按照市、区两级财政各**%比例承担。在具备围合条件小区安装视频监控系统的，所需经费以区为主，市财政在市级负担投资中适当给予补贴。对住宅电梯、高层住宅消防系统维修改造的，所需费用由电梯所有权人、房屋所有权人承担，无所有权人的以区为主，市财政在市级负担投资中适当给予补贴。节能改造、市容环境综合整治等与散片旧楼区提升改造结合的项目，应安排专项资金，按照相应资金渠道解决。各区增加的非规定整修项目所需费用，由区财政承担。
五、职责分工
（一）相关区人民政府。根据本方案确定的散片旧楼区提升改造范围，研究制定本辖区工作方案和施工组织方案；落实区级财政专项资金并按时到位；加强对区旧楼区分指挥部的领导，组织协调辖区有关部门和单位实施提升改造工作，并对竣工小区进行验收；研究制定散片旧楼区长效管理措施，并组织实施管理。
（二）市旧楼区指挥部。指导推动各区人民政府有序实施散片旧楼区提升改造工作；组织各成员单位做好检查、监督、指导、推动、服务和验收抽检工作。
（三）相关部门和单位
1．业和信息化委负责散片旧楼区提升改造中综合配套相关工作的牵头工作，会同相关单位做好强弱电管线整理、电梯维修改造、信报箱更新补建、视频监控系
统安装、消防系统维修改造、楼道公用表计安装等综合配套相关工作的指导、协调、推动、检查工作。
2．安局负责对消防设施使用状况进行综合判定，指导推动消防设施维修更新和验收工作；负责视频监控系统建设的规划设计、组织推动、指导和管理等工作。
3．政局负责指导各区民政部门协调有关街道办事处、居委会做好群众宣传教育、施工对接等工作；负责指导各区民政部门做好竣工小区验收工作；负责散片旧楼区的长效管理工作，建立健全长效管理机制，推动各区确定管理模式，指导相关街道落实管理服务单位，对验收合格小区做好接收工作和日常管理服务的监督管理、评议考核工作。
4．政局负责对市财政资金筹集、拨付和使用情况的监督管理。
5．划局负责对涉及私搭乱建行为的确定，指导协调缺失单元门栋地名牌、楼体地名牌补建等工作。
6．土房管局负责散片旧楼区提升改造的牵头工作；会同市旧楼区指挥部相关成员单位做好散片旧楼区提升改造的指导、协调、推动、检查工作；指导推动各区房管部门实施房屋综合修缮、物业用房配建等工作。
7．委负责推动散片旧楼区既有建筑节能改造工程安全质量监督和管理；推动散片旧楼区提升改造中居住建筑供热计量及节能改造、户外供热设施整理、自来水户管改造、燃气户管改造、燃气灶具连接管改造、二次供水设施改造的实施和验收工作。
8．容园林委负责指导推动各区开展治理私搭乱建、侵占绿地、乱堆乱放等工作，以及绿荫停车泊位和社区绿化提升工作；牵头相关单位做好小区甬路维修、排水管网疏通更换、路灯安装维修、楼门地名牌补建等外部环境相关工作的指导、协调、推动、检查工作。
9．计局负责专项资金的审计监督工作。
10．场监管委负责对电梯使用状况进行鉴定，指导推动各区做好电梯的维修、改造，并按照标准组织验收。
11．通运输委负责按标准对养管范围内的楼间甬路进行养护维修，指导推动各区做好排水管网疏通更换和养管范围外的楼间甬路维修工作。
12．育局负责体育锻炼器械的配置、验收等工作。
13．信管理局负责指导协调楼道内通信、网络等相关管线的整理规范工作。
14．政管理局负责信报箱更新补建的指导、推动、检查和验收等工作。
15．力公司负责楼道公用照明设施的表计安装以及供电线路的整理规范；负责对管辖范围内的小区路灯按原标准进行维修、养护，对不属于管辖范围内的小区路灯做好协调移交，对没有安装小区路灯的组织补建等工作。
16．ｘｘ广播电视台负责楼道内有线电视线路等相关管线的整理规范工作。
17．宣传部指导新闻单位做好舆论宣传引导等工作。
18．有关单位按照各自职责做好散片旧楼区提升改造协助配合工作。
六、工作要求
（一）加强领导，落实责任。相关区人民政府要认真履行第一责任人责任，严格落实与市人民政府签订的目标责任书，逐级分解目标，落实责任，按时间节点盯进度，按标准抓质量，确保按期圆满完成全年工作。市旧楼区指挥部及各成员单位要充分发挥自身职能作用，进一步加强指导服务，推动工程有序实施。
（二）强化管理，严格考核。各区旧楼区分指挥部要强化组织协调，深化成员单位联动机制，齐抓共管，齐心协力，形成工作合力；本篇文章来自资料管理下载。要落实现场管理责任制和工程质量责任追究制，加强现场检查和施工考核，确保各项目应修尽修、整修到位、质量合格。
市旧楼区指挥部要坚持考核通报、专项督办等工作机制，对问题突出的区，要采取通报、责令限期整改等措施，确保工程按时间节点推进。
（三）依靠群众，服务群众。坚持敞开大门，请群众参与，让群众监督。小区改什么、怎么改、改得怎么样，要多种渠道听取群众意见，确保改造效果让群众满意。民政部门要主动协调有关街道办事处、居委会做好群众工作，争取群众的参与、支持和配合。
（四）落实接管，严格验收。按照谁接管、谁验收的原则，属地街道要提前参与改造工程，为后期接管移交创造条件；要根据散片小区实际，采取多种形式提前落实后期管理，确保修管紧密衔接。各验收单位要共同把好验收关，不让一个不合格项目过关。市旧楼区指挥部要落实好合格小区抽检制度，对抽检不合格的，暂停下拨市级资金，督促区旧楼区分指挥部全面整改。
（五）精打细算，用好资金。坚持采取公开招标方式，优中选优，确定施工单位、监理公司等参建企业，用最合理的投入建设最优质的工程。市、区财政资金要按时、足额到位，并建立专门账户，实行专款专用。审计部门要加强对专项资金的审计监督。
（六）广泛宣传，营造氛围。充分发挥媒体宣传引导作用，积极宣传散片旧楼区提升改造的重要意义、主要内容、主要成效，切实增强旧楼区群众参与支持改造工程的积极性、主动性。及时总结工程实施中的好经验、好做法，加大宣传力度，为散片旧楼区提升改造顺利实施营造良好的氛围。
老旧小区物业管理实施方案
为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：
一、指导思想
以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与**经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。
二、主要目标
总体目标：力争到 20**年年末，**市区实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约 3000 幢房屋，建筑面积约 1***万平方米，涉及住户约**.*万户）基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。
具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。
三、实施范围
**市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：
1.1999 年以前建成；
2.房屋标准成套；
3.尚未开展专业化物业管理。
四、基本原则
1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处（乡镇政府）和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。
2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。
3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。
4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程...
篇七：社区对辖区物业管理工作
街道推动住宅小区成立业主委员会引导规范物业服务的实施方案 为实现 2022 年全街道各住宅小区推动新成立业主委员会 X 个，并引导住宅小区规范物业服务的工作目标，特制定本方案。一、实施范围 街道辖区范围内已建成的住宅小区。
二、实施时间 2022 年 1 月 1 日至 12 月 31 日 三、组织保障 成立 XX 街道办事处物业管理专项行动领导小组，人员组成如下：
顾问：XX 组长：XX 副组长：XX 领导小组下设办公室，XX 同志任办公室主任，成员由城建办办公室成员、X 个社区的包村领导及各社区定补干部成员组成。领导小组办公室具体负责领导小组日常工作和各小区业主委员会成立工作的指导和督查。各社区按照属地管理、权责对等、“谁主管、谁负责”的原则，将职责职能延伸至
社区，将本次行动工作任务落实到具体个人。
四、工作任务及责任划分 （一）工作任务 1、XX 社区成立业主委员会 X 个：XX 苑、XX 苑 2、XX 社区成立业主委员会 X 个：XX 花园 3、XX 社区成立业主委员会 X 个：XX 国际 4、XX 社区成立业主委员会 X 个：XX 小区 5、XX 社区成立业主委员会 X 个：XX 小区 （二）责任划分 1、街道办事处负责指导和监督本辖区内业主委员会的日常活动，指导业主大会的成立及业主委员会的选举、换届工作，负责业主委员会的备案；负责召集物业管理联席会议，协调解决物业管理中的问题；处理物业管理与社区管理的关系，协调辖区内物业服务的更换、移交等工作；及时处理业主、业主委员会关于物业管理活动的投诉，指导物业服务企业参与“创优评先”工作。明确物业管理机构和物业管理工作人员。
2、各社区负责本社区管理范围内商品住宅小区成立业主大会的宣传发动、组织业主大会筹备委员会、负责业主身份认证等工作，监督业主委员会的选举工作；指导业主大会和业主委员会的备案工作。设立物业管理专社工，以政府购买服务方式，按照有关规定统一招聘、统一培训、经费列入
财政预算。
五、考核与督查 由领导小组办公室将各社区任务分解到月，每月月底对各项工作进行考核督查，并汇总情况报送至办事处物业管理专项行动领导小组办公室予以通报，作为 2022 年绩效考核依据。
推荐访问:社区对辖区物业管理工作 辖区 管理工作 物业